情報確認日：2026年10月14日
配偶者居住権がある実家も、所有者はその権利の負担がある状態で売却できます。登記された居住権は買主にも対抗できるため、売却だけで親の住む権利は消えません。空き家として引き渡すなら、居住権を持つ親と権利の終了・精算を合意し、登記も整える必要があります。
家の所有者と、住み続ける権利を持つ人が別になる
配偶者居住権は、亡くなった人の配偶者が一定の要件で取得し、その建物を無償で使用・収益する権利です。相続開始時にその家へ住んでおり、遺産分割や遺言などで取得します。たとえば、子が所有権、残された配偶者が居住権を取得する形があります。
権利の期間は原則として配偶者の生涯ですが、遺言・遺産分割などで期間を定めることもできます。親が住んでいる家だから自動的に配偶者居住権がある、という制度ではありません。登記事項証明書と遺言・協議書を確認します。民法1028条・1030条に取得と期間の規定があります。
短期間の住居を保護する「配偶者短期居住権」とも異なります。名前が似ていますが、今回の記事は遺産分割等で定める配偶者居住権についてです。
売却されても、登記があれば買主へ住む権利を主張できる
配偶者居住権の登記がある場合、所有者が変わっても、その権利を新しい所有者に主張できます。所有者の子が実家を売って、親を当然に退去させられるわけではありません。
そのため売却を考える家族は、所有権だけでなく、配偶者居住権の設定登記と存続期間を確認します。登記が未了なら、権利があることと第三者に対抗できることを区別し、司法書士・弁護士へ早めに相談してください。民法1031条は、所有者の登記を備えさせる義務と、登記による対抗の規定を置いています。
買主が住んだり自由に貸したりできる普通の住宅とは条件が違うので、価格や買主の範囲も変わります。仲介会社には、居住権を伝えたうえで査定を依頼します。
居住権だけを他人へ売ることはできない
配偶者居住権は譲渡できません。親が施設へ移ることになっても、「この権利を第三者へ売る」という方法は取れません。所有者の承諾なく第三者へ家を使わせたり、貸したりすることにも制限があります。
親と所有者が、居住権を終了する合意をして家全体の売却へ進む方法は考えられます。その場合は、親の転居先と生活費、権利の対価をどう扱うか、解約・引渡しの時期を具体的に話し合います。
「本人がもう住まないから権利の価値はゼロ」と決めないでください。無償の放棄や不適切な精算は、税務や本人の財産保護の問題になり得ます。登記と契約は司法書士・弁護士、税金は税理士等に相談します。
施設入所だけで、権利が自動的に消えるわけではない
一時的な入院、施設入所、別居という事実だけで、配偶者居住権の終了を決められません。定めた期間、合意、権利者の死亡など、終了原因を確認します。本人が戻る可能性も含め、先に権利を消す約束を急がないでください。
家族の子が所有者で、本人が認知症の場合、子は親の居住権を当然に放棄できるわけではありません。成年後見の利用、所有者と親との利益相反などが関係する可能性があります。親にとって権利を手放す必要と条件を、別の立場から確認できる方法が必要です。
| 今の状況 | 売却前に決めること |
|---|---|
| 親が居住を続ける | 居住権の負担付きで売る条件と買主への説明 |
| 親が施設へ移る | 権利の存続・終了、転居先、対価・生活費 |
| 親が亡くなった | 消滅を示す資料と抹消登記 |
| 所有者と親の合意が難しい | 権利者の意思確認と法律相談 |
権利が終わったら、抹消登記と引渡しまで進める
配偶者居住権は権利者の死亡によって消滅しますが、登記簿の記載が自動で消えるわけではありません。死亡による消滅または合意消滅などの原因に応じて抹消登記を行います。
法務局は登記申請書の様式に、配偶者居住権の合意消滅・死亡による消滅の例を掲載しています。法務省の記録例にも両方の原因が示されています。資料を集める前に、登記名義・権利者・消滅原因を司法書士または法務局へ確認してください。
売却する場合は、抹消登記の完了時期、親の退去、家財の搬出、買主への引渡しを契約の条件に反映します。権利の負担が残ったまま「空き家で引き渡す」と約束すると、引渡しのトラブルにつながります。
家族が相談へ持参するのは、土地と建物の登記事項証明書、遺言・協議書、居住権の期間が分かる資料、親の転居計画、査定です。権利者と所有者の両方の生活・財産を確認して、どの状態で売却するかを決めてください。
参照した公式資料
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執筆・検証：カネさん（政経プラスチャンネル運営）＋ ChatGPT
