相続した空き家を売ったときの3,000万円特別控除

相続した空き家の3,000万円特別控除について家屋・売り方・期限と書類の要件を示す図 実家じまい・空き家
2026.08.17

亡くなった親が一人で暮らしていた家を相続し、空き家のまま売却する場合、一定の要件を満たすと譲渡所得の金額から最高3,000万円を控除できる特例があります。正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といい、国税庁のタックスアンサーではNo.3306で説明されています。

ただし要件はかなり細かく設定されています。昭和56年5月31日以前の建築であること、区分所有建物の登記がされていないこと、売却代金が1億円以下であることなどを、すべて同時に満たす必要があります。相続後に一度でも人に貸した、子どもが住んだ、という事情があるだけで対象外になります。当てはまらないケースも少なくありません。

この記事では、国税庁と国土交通省が公表している内容にもとづいて要件と手続きを整理します。ご自身のケースが該当するかどうかの最終的な判断は、必ず所轄の税務署または税理士に確認してください。

どのような制度か

相続または遺贈により取得した被相続人の居住用家屋（およびその敷地等）を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売却し、一定の要件に当てはまるときに、譲渡所得の金額から最高3,000万円を控除できる制度です。控除されるのは譲渡所得であって、売却代金そのものではありません。

国土交通省の資料では、空き家の発生を抑制することを目的とした措置と説明されています。耐震性を確保するか取り壊したうえで流通させることを想定した仕組みであり、この趣旨が後述する耐震基準や除却の要件につながっています。

家屋そのものについての要件

まず、売却する家屋が「被相続人居住用家屋」に当たるかどうかが入口になります。国税庁が示している要件は次のとおりです。

項目内容
建築時期昭和56年5月31日以前に建築されたこと
登記の形態区分所有建物である旨の登記がされている建物でないこと
居住の状況相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
取得の原因相続または遺贈により、家屋と敷地等の両方を取得していること

昭和56年5月31日という日付は、いわゆる新耐震基準の適用前に建てられた建物を対象とするための線引きです。区分所有建物の登記がされている二世帯住宅やマンションは対象外とされ、家屋のみ、あるいは敷地のみを取得した場合も適用されません。

被相続人が相続開始の直前に老人ホーム等に入所していた場合については、国税庁のタックスアンサーNo.3307に定めがあります。介護保険法の要介護認定等を受けて一定の施設に入所していたことなど、複数の条件を満たせば対象となる余地があります。

売り方についての要件（耐震基準か、除却か）

家屋の条件を満たしていても、売り方によって扱いが変わります。国税庁が示している譲渡の類型は大きく次の3つです。

売り方必要な状態
家屋（と敷地）を売る譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること
家屋を取り壊して敷地を売る取壊し後、譲渡の時まで建物または構築物の敷地の用に供されていないこと
売った後に買主が対応する譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、一定の耐震基準を満たすこととなったこと、または除却が行われたこと

3つ目の、買主が耐震改修または除却を行う場合の取扱いは、令和6年1月1日以後に行う譲渡について認められたものです。それ以前は、売主側が引渡しまでに済ませておく必要がありました。期限が譲渡した年の翌年2月15日と区切られている点に注意が必要です。

いずれの場合も、相続の時から譲渡の時まで、事業の用・貸付けの用・居住の用に供されていたことがないことが求められます。駐車場として貸していた、親族が一時的に住んでいた、といった事情があると適用されません。

買主が除却・耐震改修する場合は、契約前に協力内容を確認する

2024年1月1日以後の譲渡では、一定の要件を満たせば、売却後に買主が家屋を取り壊す場合や耐震改修する場合も特別控除の対象になり得ます。ただし、譲渡した年の翌年2月15日までに工事を終える必要があります。引渡し後の工事を売主だけで進めることはできないため、契約前に買主の協力を確認します。

時点確認すること
売買契約前買主が行う工事の内容、完了期限、税務申告に必要な書類の提供に協力できるか
売買契約・覚書の作成時翌年2月15日までに除却または耐震改修を終えること、完了を確認できる資料を売主へ渡すことを、どの文書に記載するか
引渡し後工事の予定日と進捗、取壊し後の閉鎖事項証明書など、申告に必要な資料がそろう時期
市区町村への確認書申請前物件所在地の市区町村が案内する申請書類、発行までの期間、不足書類の有無

売買契約書への特約の入れ方は、取引条件や工事内容によって変わります。「買主が解体する予定」という口頭確認だけで進めず、不動産会社、税理士などへ制度利用の予定を伝え、契約前に文面と日程を確認してください。

市区町村が発行する被相続人居住用家屋等確認書は、確定申告に必要な書類の一つです。確認書が発行されても、特別控除の適用が確定するわけではありません。売却方法を決める前に税務署または税理士へ適用要件を確認し、申告時は確認書以外の必要書類もそろえます。

1億円以下という金額と、2つの期限

売却代金が1億円以下であることも要件のひとつです。国税庁のチェックシートでは、その家屋および敷地について他に相続して売却している人がいる場合や、複数年にわたって売却する場合には、それらの売却金額を合算して判定するとされています。兄弟で持分を分けてそれぞれ売った場合も合計額で見ることになります。

期限は二重にかかっています。どちらか一方ではなく、両方を満たす必要があります。

  • 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
  • 制度そのものの適用期限である令和9年（2027年）12月31日までの譲渡であること

この適用期限は、令和6年1月1日から令和9年12月31日までの4年間として延長されたものです。さらに延長されるかどうかは決まっていませんので、現時点では令和9年12月31日を前提に考えることになります。

相続人が3人以上の場合は2,000万円になる

控除額は常に3,000万円というわけではありません。令和6年1月1日以後に行う譲渡で、被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は、2,000万円までとなります。

取得した相続人の数特別控除額
1人または2人3,000万円
3人以上2,000万円

数えるのは相続人全体の人数ではなく、その家屋と敷地等を実際に取得した相続人の数です。遺産分割の内容によって人数が変わりますので、分割協議の段階で意識しておくと、後から想定と違ったという事態を避けやすくなります。

手続きと被相続人居住用家屋等確認書

この特例を受けるには確定申告が必要です。加えて、申告書に添付する書類として「被相続人居住用家屋等確認書」が必要になります。国土交通省の資料では、家屋の所在地の市区町村に交付申請を行うと説明されています。売主が住んでいる市区町村ではなく、空き家がある市区町村である点に注意してください。

確認書の申請にあたっては、被相続人の住民票の除票の写し、相続人の住民票の写し（または戸籍の附票の写し）、売買契約書の写し、電気・水道・ガスの使用中止日が確認できる書類などが求められます。老人ホーム等に入所していた場合は、要介護認定等を証する書類や、施設の名称・所在地・種類が確認できる書類が追加で必要になります。

流れとしては、家屋の所在地の市区町村で確認書の交付を受け、その後、管轄の税務署で確定申告をする、という順序になります。確定申告時には、譲渡所得の内訳書、登記事項証明書等、該当する場合は耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し、売買契約書の写しなども併せて提出します。必要書類の案内は市区町村によって異なることがありますので、早めに問い合わせておくと安心です。

見落としやすい点

要件を満たしていると思っていても外れてしまう、典型的なポイントを挙げます。

  • 配偶者や一定の親族、同族会社など、特別の関係にある人（会社）に売却した場合は適用を受けられません
  • 相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例（措置法39条）との併用はできません
  • 同一の被相続人から相続した家屋等について、すでにこの特例の適用を受けている場合は重ねて受けられません
  • 自分が住んでいた家を売った場合の3,000万円特別控除と同じ年に併用するときは、合計で3,000万円が限度となります

取得費加算の特例と併用できない点は、相続税を納めた方にとって影響が大きい部分です。どちらを選ぶほうが結果的に負担が小さいかは、相続税額や取得費の資料の有無によって変わりますので、数字を並べて比較する必要があります。

判断に迷ったときの相談先

この特例は要件が多く、一つでも外れると適用されません。売却を進めてから要件を満たさないと分かっても、耐震改修や取壊しのタイミングをやり直せない場合があります。売買契約の条件を詰める前に確認しておくのが現実的です。

国税庁は「相続した空き家を売却した場合の特例」のチェックシートを公表しており、各質問に「はい」「いいえ」で答えながら該当するかどうかを確かめられます。まずこれで当たりをつけたうえで、所轄の税務署や税理士に確認するとよいでしょう。個別の事情が要件を満たすかどうかの最終的な判断は税務署または税理士によるものです。

本記事は以下の公的機関の情報を確認して作成しました。確認日：2026年8月30日。制度は税制改正により変わることがありますので、実際の手続きの際は最新の情報をご確認ください。

売却を進める前の適用要件チェック

売買契約後では戻せない条件があります。税務署や税理士へ相談するときは、次の項目を確認できる資料をそろえてください。

  • □ 家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたか
  • □ 相続開始直前の居住者と、老人ホーム等への入所状況
  • □ 家屋と敷地の両方を相続または遺贈で取得したか
  • □ 相続後に居住、賃貸、事業利用をしていないか
  • □ 関係する売却代金を合算して1億円以下か
  • □ 相続開始からの期限と制度の適用期限を満たすか
  • □ 耐震改修、除却、買主による対応のどれに該当するか
  • □ 家屋所在地の市区町村で確認書を取得できるか
  • □ 取得費加算の特例とどちらを使うか比較したか

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