2024年（令和6年）4月1日から、相続で不動産を取得した人は、相続登記を申請する義務があります。相続の開始と、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請してください。正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になります。
義務化より前に亡くなった親の不動産も、対象です。原則として、2027年（令和9年）3月31日までに相続登記を申請してください。昔の相続だからと後回しにせず、登記の状況を確認しましょう。
遺産分割がまとまらず期限に間に合わないときは、「相続人申告登記」という簡易な手続きを確認してください。実家の売却や担保設定には、別に相続登記が必要です。この記事では、期限と過料、相続人申告登記の役割、2026年4月に始まった住所等変更登記を、法務省と法務局の案内で説明します。
不動産の取得時と、遺産分割後の義務を確認する
従来、相続登記は「してもしなくてもよい」手続きでした。名義が何代も前のままの土地が増え、所有者不明土地の問題につながってきました。この問題を解決するため、不動産登記法が改正され、2024年4月1日から申請が義務になりました。
義務は大きく2つに分かれます。基本的義務は、相続の開始と、その不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する義務です。
追加的義務は、相続人申告登記の後に遺産分割で不動産を取得した場合などに、その結果を登記へ反映する義務です。法定相続分で登記した後の分割では、その持分を超えて取得した人が対象になります。
この2つの期限は分けて確認してください。法定相続分で登記した後に遺産分割が成立した場合は、その持分を超えて不動産を取得した人が、分割の日から3年以内に、結果に基づく登記を申請します。
相続登記と住所等変更登記の期限を比べる
相続登記と住所等変更登記の期限を、実家の名義変更に関係する範囲で整理します。
| 場面 | 起算点 | 期限 |
|---|---|---|
| 相続で不動産を取得した（基本的義務） | 相続の開始を知り、かつその不動産の所有権を取得したことを知った日 | その日から3年以内 |
| 相続人申告登記後の分割で取得した。または、法定相続分の登記後の分割で、その持分を超えて取得した（追加的義務） | 遺産分割が成立した日 | その日から3年以内 |
| 2024年4月1日より前に相続が発生していた | ― | 2027年（令和9年）3月31日まで |
| 施行前の相続だが、取得を知ったのが2024年4月以降 | 取得を知った日 | その日から3年以内 |
| 住所・氏名が変わった（所有権登記名義人） | 変更があった日 | その日から2年以内 |
| 2026年4月1日より前の住所等の変更で未登記のもの | ― | 2028年（令和10年）3月31日まで |
過料の上限は、相続登記の義務違反が10万円以下、住所等変更登記の義務違反が5万円以下です。いずれも、正当な理由なく申請を怠った場合が対象です。
親が義務化より前に亡くなっている場合
「うちの親は2020年に亡くなったから、新しい法律は関係ない」と考える方がいますが、そうではありません。法務省は、施行日前に相続が開始していた不動産についても義務の対象になると明記しています。
施行前から相続した不動産を把握している場合の期限は、2027年3月31日です。その不動産を相続で取得したと知ったのが2024年4月以降なら、知った日から3年以内となります。家族が知らなかった土地が後から見つかった場合も、知った日を確認してください。
祖父母の代の名義のままの土地も、義務の対象になる場合があります。まず、登記簿で現在の名義人を確認してください。
遺産分割が難しいときの相続人申告登記
遺産分割の話し合いが長引いたり、相続人が多く戸籍の収集に時間がかかったりすると、3年以内の相続登記が難しくなる場合があります。こうしたときに使える手続きが、相続人申告登記です。
手続きの特徴は次のとおりです。
- 登記名義人について相続が開始したこと、自分がその相続人であることを法務局に申し出る
- 特定の相続人が単独で申し出ることができる（他の相続人の分をまとめて代理で申し出ることも可能）
- 申出人が登記記録上の所有者の相続人であることが分かる戸籍の証明書などを添付する
- 登録免許税がかからない
- 申出をした相続人の氏名・住所等が、登記官の職権で登記に付記される
相続人の一人からでも申し出られます。相続人全員の同意や、遺産分割の合意は不要です。
相続人申告登記は「申出をした人の義務」を先に果たす手続き
期限内に相続人申告登記を申し出た人は、自分の基本的な申請義務を果たしたものと扱われます。申出前に遺産分割で取得した不動産については、相続登記の申請が必要です。
義務を果たしたと扱われるのは、申出をした人です。複数人分をまとめて申し出るときは、誰を申出人にするか確認してください。
| 確認項目 | 基本となる書類・確認内容 |
|---|---|
| 申出の内容 | 相続人申告登記の申出書 |
| 相続関係 | 申出人が登記名義人の相続人であることを示す戸籍証明書など |
| 申出人の住所 | 住民票の写しなどの住所を証する情報。申出書への一定の情報記載により省略できる場合がある |
| 登記名義人とのつながり | 登記記録上の住所と亡くなったときの住所が異なる場合は、そのつながりを確認できる住民票の除票や戸籍の附票など |
| 代理人が申し出る場合 | 委任状などの代理権限を示す情報 |
必要書類は、登記記録の内容、戸籍のつながり、申出人の人数によって変わります。戸籍を集める前に、不動産を管轄する法務局へ登記事項と家族関係を伝え、そろえる書類を確認してください。
相続人申告登記は登録免許税がかからず、Webブラウザからオンラインで申し出る方法もあります。一般に電子署名や電子証明書は不要ですが、司法書士がオンラインで申し出る場合は電子署名が必要です。添付情報は別に準備してください。
名義を相続人へ移すには、相続登記が必要です。申出後の遺産分割で不動産を取得した人は、分割の日から3年以内に、その結果に基づく相続登記を申請します。法定相続分で登記済みの場合は、次の説明で対象を確認してください。
売却や担保設定には、相続登記が必要
相続人申告登記は、自分の基本的な申請義務を果たす手続きです。法務省は「不動産についての権利関係を公示するものではない」と説明しています。所有権を相続人へ移す登記とは役割が異なります。
相続した不動産を売却したり、抵当権を設定したりする場合は、別に相続登記を申請してください。実家を売るための手続きは、相続人申告登記と分けて準備しましょう。
相続人申告登記をした後、遺産分割で不動産を取得した人は、分割の日から3年以内に、その結果に基づく登記を申請します。分割の結果を反映する追加的義務は、相続人申告登記では果たせません。
すでに法定相続分で登記している場合は、分割によってその持分を超えて取得した人に、この申請義務があります。
相続人申告登記は、申出をした人の基本的な申請義務を果たす手続きです。3年の期限を一時停止する制度ではありません。申出後の遺産分割で不動産を取得した人は、原則として分割の日から3年以内に、結果に基づく相続登記を申請します。法定相続分で登記済みの場合は、持分を超えて取得したかを確認してください。
過料は、催告と裁判所の判断を経て決まる
過料は、登記官の催告と裁判所の判断を経て決まります。期限を1日過ぎただけで、自動的に10万円を科す仕組みではありません。法務省のQ&Aによると、義務違反を把握した登記官は、まず申請するよう催告します。それでも期限内に申請されない場合に裁判所へ通知し、裁判所が過料を科すか判断します。
法務省は、登記を申請しない「正当な理由」の例として、次の事情を挙げています。正当な理由がある場合は、過料の対象になりません。
- 相続人が極めて多数にのぼり、戸籍等の収集や相続人の把握に時間を要する場合
- 遺言の有効性や遺産の範囲が争われている場合
- 申請義務を負う人が重病その他これに準ずる事情にある場合
- 配偶者からの暴力の被害者で、避難を余儀なくされている場合
- 経済的に困窮しており、登記費用を負担する能力がない場合
事情がある人は、期限内に法務局へ相談してください。正当な理由に当たるかは、個別の事情によって判断されます。相続人申告登記を使って先に義務を果たす方法も、相談時に確認しましょう。
住所等変更登記の義務化も始まっています
住所等変更登記も、2026年（令和8年）4月1日から義務化されています。相続登記とは、対象と期限を分けて確認してください。
不動産の所有権登記名義人は、住所や氏名の変更日から2年以内に、変更登記を申請してください。正当な理由なく怠った場合は、5万円以下の過料の対象になることがあります。2026年4月1日より前の変更で未登記のものも対象で、2028年3月31日までに登記が必要です。
実家の名義変更後も、相続した人の住所や氏名が変われば、住所等変更登記を確認してください。
国内に住所がある個人の所有者には、氏名・振り仮名・住所・生年月日・メールアドレスなどの検索用情報を先に申し出る方法があります。法務省は、個人のスマート変更登記による実際の変更登記は2026年12月中旬以降と案内しています。事前に届く意思確認通知へ、変更登記を希望する旨を回答する必要があります。売却などで早く変更が必要な場合は、自分で変更登記を申請する方法を法務局へ確認してください。
不動産・相続人・遺産分割の順に確認する
まず、親が所有していた不動産を確認してください。固定資産税の納税通知書や名寄帳で土地・建物を調べ、登記事項証明書で現在の名義人を確認します。
次に、遺言の有無と相続人の範囲を確認し、必要な戸籍を集めてください。期限が近いときは、先に相続人申告登記を使って義務を果たす方法も検討しましょう。
遺産分割がまとまったら、その内容に基づいて相続登記を申請してください。進め方に迷う人は、法務局の登記手続案内を利用するか、司法書士へ相談できます。自分の事情で必要な手続きと期限は、法務局や司法書士へ確認しましょう。
本記事に記載した期限・過料の額・制度の内容は、法務省および法務局の公表資料にもとづくものです。確認日：2026年8月30日。制度は今後見直される可能性があるため、手続きの際は各機関の最新の案内をご確認ください。
遺産分割と相続人申告登記の対象・期限、個人のスマート変更登記の条件は、2026年10月9日に公式案内と必要な条文で補足確認しました。自分に必要な登記と期限は、法務局や司法書士へ確認してください。
相続登記に着手する前の確認項目
最初に不動産と相続人の全体像を確認します。遺産分割が終わっていない場合も、期限を過ぎないよう法務局や司法書士へ早めに相談してください。
- □ 土地と建物の現在の登記名義人
- □ 相続が始まった日と、不動産を取得したと知った日
- □ 相続人の範囲と遺言書の有無
- □ 遺産分割協議がまとまっているか
- □ 相続登記の申請期限
- □ 期限までに分割できない場合の相続人申告登記
- □ 住所等変更登記とは別の手続きであること
- □ 自分で申請するか、司法書士へ依頼するか
関連記事
参考にした公的情報
- 法務省「相続登記の申請義務化について」
- 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」
- 法務省「相続人申告登記について」
- 法務省「住所等変更登記の義務化に関するQ＆A」
- 名古屋法務局「住所等変更登記の義務化（令和8年4月1日開始）」
- 東京法務局「相続登記が義務化されました（令和6年4月1日制度開始）」
- 登記・供託オンライン申請システム「かんたん登記申請」
