相続した空き家を売ったときの3,000万円特別控除

亡くなった親が一人で暮らしていた家を相続し、空き家のまま売る場合は、一定の要件を満たせば、売却の利益から最高3,000万円を差し引けます。正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。国税庁のタックスアンサーNo.3306に案内があります。

昭和56年5月31日以前の建築、区分所有建物の登記がないこと、売却代金が1億円以下であることなど、すべての要件を満たす必要があります。

相続してから売却するまで、家屋と敷地を事業・賃貸・居住に使っていないことも条件です。売却前に取り壊す場合、家屋について確認する期間は相続から取壊しまでです。詳しい条件は後の売り方別の説明で確認してください。

この記事では、国税庁と国土交通省の公表資料をもとに、要件と手続きを説明します。自分の事情で使えるかは、所轄の税務署や税理士へ確認してください。

売却の利益から差し引く特例

相続または遺贈で取得した、亡くなった人の居住用家屋と敷地等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までに売却し、一定の要件を満たすと使える特例です。売却による利益である譲渡所得から、最高3,000万円を差し引きます。

国土交通省は、空き家の発生を抑えるための措置と説明しています。耐震性を確保するか、取り壊して流通させるという制度の目的に沿って、耐震基準や除却の条件が設けられています。

対象になる家屋の条件

まず、売る家屋が対象になるかを確認してください。国税庁が示す「被相続人居住用家屋」の要件は、次のとおりです。

昭和56年5月31日は、新耐震基準の適用前に建てられた建物を対象にするための線引きです。区分所有建物として登記された二世帯住宅やマンションは対象外です。また、売る人が家屋と敷地等の両方を取得している必要があります。

亡くなった人が相続開始の直前に老人ホーム等へ入所していた場合は、国税庁のタックスアンサーNo.3307を確認してください。要介護認定等を受けて一定の施設へ入所していたことなど、複数の条件を満たすと対象になる場合があります。

耐震基準・取壊し・買主の工事を確認する

対象になる家屋でも、売り方によって必要な条件が変わります。国税庁が示す売り方は、大きく次の3つです。

3つ目の、買主が耐震改修や除却を行う方法は、令和6年1月1日以後の譲渡で認められています。それ以前は、売主が引渡しまでに工事を済ませる必要がありました。買主が工事する場合の期限は、譲渡した年の翌年2月15日です。

相続から譲渡までの利用状況も確認してください。事業、賃貸、居住に使っていたことがないことが条件です。駐車場として貸したり、親族が一時的に住んだりした場合は、適用されません。

買主が除却・耐震改修する場合は、契約前に協力内容を確認する

2024年1月1日以後の譲渡では、一定の要件を満たせば、売却後に買主が取り壊したり、耐震改修したりする方法も対象になります。工事の完了期限は、譲渡した年の翌年2月15日です。引渡し後は買主の協力が必要なので、契約前に確認してください。

売買契約書への特約の書き方は、取引条件や工事内容によって変わります。不動産会社や税理士へ、この特例を使いたいことを伝えてください。「買主が解体する予定」という話を、契約前に文面と日程で確認しましょう。

市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」は、確定申告に必要な書類の一つです。特別控除の適用は別に判断されるため、売却方法を決める前に、税務署や税理士へ要件を確認してください。申告時は、確認書とその他の必要書類をそろえましょう。

1億円以下という金額と、2つの期限

売却代金は、関係する売却を合算して1億円以下かを判定します。他の相続人が売った部分や、同じ家屋と一体で使っていた部分を分けて売った場合も、合算の対象になることがあります。

合算する期間は、相続の時から、この特例を使って売却した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。特例を使った後、この期間内の売却を加えて合計が1億円を超えた場合は、その売却の日から4か月以内に修正申告と納税が必要です。関係する売却の範囲と日程は、税務署や税理士へ確認してください。

次の売却期限を、両方とも満たす必要があります。

• 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 制度そのものの適用期限である令和9年（2027年）12月31日までの譲渡であること

適用期限は、2023年12月31日から2027年12月31日へ延長されました。2024年1月1日以後の譲渡には、買主による工事と相続人数による控除上限の条件も適用されます。現時点では、令和9年12月31日を期限として準備してください。今後の延長は決まっていません。

家屋と敷地を取得した相続人が3人以上なら2,000万円

控除の上限は、基本が3,000万円です。令和6年1月1日以後の譲渡で、家屋と敷地等を相続または遺贈で取得した相続人が3人以上いる場合は、2,000万円までになります。

数えるのは、その家屋と敷地等を実際に取得した相続人です。遺産分割の内容によって人数が変わるため、分割協議の段階で控除上限への影響を確認してください。

確認書を取得して確定申告する

特例を使うには、「被相続人居住用家屋等確認書」を取得して確定申告に添付します。確認書は、家屋がある市区町村へ交付を申請してください。国土交通省の資料でも、この窓口を案内しています。

確認書の申請では、亡くなった人の住民票除票の写し、相続人の住民票や戸籍附票の写し、売買契約書の写し、電気・水道・ガスの使用中止日が分かる書類などを用意します。老人ホーム等への入所があった場合は、要介護認定等の証明と、施設の名称・所在地・種類が分かる書類も必要です。

家屋所在地の市区町村で確認書を取得したら、所轄の税務署へ確定申告を行ってください。譲渡所得の内訳書、登記事項証明書等、売買契約書の写しもそろえます。該当する場合は、耐震基準適合証明書や建設住宅性能評価書の写しも提出します。必要書類は所在地の市区町村の案内で確認し、早めに問い合わせましょう。

買主との関係と、他の特例との併用を確認する

買主との関係、他の特例との併用、過去の適用についても確認してください。見落としやすい条件は、次のとおりです。

• 配偶者や一定の親族、同族会社など、特別の関係にある人（会社）に売却した場合は適用を受けられません
• 相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例（措置法39条）との併用はできません
• 同一の被相続人から相続した家屋等について、すでにこの特例の適用を受けている場合は重ねて受けられません
• 自分が住んでいた家を売った場合の3,000万円特別控除と同じ年に併用するときは、合計で3,000万円が限度となります

相続税を納めた人は、この特例と取得費加算の特例のどちらを使うか比較してください。相続税額や取得費の資料によって、税負担が変わります。両方の計算結果を税務署や税理士と確認しましょう。

契約前に税務署や税理士へ相談する

適用条件は、売買契約を詰める前に確認してください。売却後に不足する要件が分かると、耐震改修や取壊しの時期をやり直せない場合があります。すべての要件を満たせる日程で進めましょう。

参考資料の「相続した空き家を売却した場合の特例」のチェックシートは、令和6年分用です。質問を参考に条件を整理し、実際に申告する年の最新の要件と必要書類を、所轄の税務署や税理士へ確認してください。自分の事情で特例を使えるかも、相談時に確認しましょう。

本記事は以下の公的機関の情報を確認して作成しました。確認日：2026年8月30日。制度は税制改正により変わることがありますので、実際の手続きの際は最新の情報をご確認ください。

売却前後の利用条件、売却代金の合算期間と修正申告、参考資料の年度・掲載先は、2026年10月9日に公式案内で補足確認しました。自分の申告に必要な条件は、税務署や税理士へ確認してください。

売却を進める前の適用要件チェック

売買契約前に、税務署や税理士へ適用条件を確認しましょう。相談には、次の項目を確認できる資料をそろえてください。

• □ 家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたか
• □ 相続開始直前の居住者と、老人ホーム等への入所状況
• □ 家屋と敷地の両方を相続または遺贈で取得したか
• □ 相続後に居住、賃貸、事業利用をしていないか
• □ 関係する売却代金を合算して1億円以下か
• □ 相続開始からの期限と制度の適用期限を満たすか
• □ 耐震改修、除却、買主による対応のどれに該当するか
• □ 家屋所在地の市区町村で確認書を取得できるか
• □ 取得費加算の特例とどちらを使うか比較したか

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参考にした公的情報

• 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
• 国税庁 No.3307 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋
• 国税庁 相続した空き家を売却した場合の特例（チェックシート・令和6年分用）
• 国土交通省 空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）
• 国土交通省 空き家の発生を抑制するための特例措置について（制度概要・手続き）
• 国土交通省 空き家の発生を抑制するための特例措置について（手続きの流れ）
• 国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置」
• 京都市「被相続人居住用家屋等確認書の交付について（Q&A）」
• 江東区「被相続人居住用家屋等確認書の発行」

解体補助と税特例は、別々に確認する

解体補助と税特例は、それぞれの条件を確認してください。補助金の契約・着工前申請、対象経費、他の制度との併用は、自治体の空き家担当へ相談します。譲渡所得と税特例への影響は、税務署や税理士へ確認しましょう。建物付きで売る案、売主が解体する案、買主が解体する案を比べてから決めてください。

買主が工事する場合は、工事期限、完了を証明する資料、確認書申請の日程をそろえてください。補助金の実績報告と、税特例の翌年2月15日の工事期限は、別々に確認しましょう。

2026年10月1日確認：国税庁の令和8年4月1日現在の案内、国土交通省の適用条件・確認書様式。

実家じまいの費用・制度を具体的に調べる

契約前に、費用と制度の条件を整理してください。実家がある自治体へ、物件の所在地、名義、予定する作業を伝え、補助の対象になる工事と必要な手続きを確認しましょう。

• 全国16自治体の空き家支援制度｜解体・改修・家財処分・登記
• 実家じまいの費用と見積もり確認表
• 実家を売る・貸す・解体する比較
• 空き家補助金の申請手順・必要書類

自治体制度の確認日：2026年10月1日。公表された期限内でも、予算到達で受付を終える場合があります。業者への契約・着工の前に現在の受付と必要な通知を確認してください。