空き家になった実家は、売る・貸す・解体する費用を比べる前に、「誰が、いつまで管理できるか」を決めてください。家を残す間は、巡回、草刈り、修理、税金の負担が続きます。解体すると建物を使う選択肢がなくなるため、売却や賃貸の可能性を調べてから判断しましょう。
売る価格だけでなく、支出を引いた手取り、管理を続ける年数、契約や税制の条件を並べると、家族の話し合いが進みます。この記事は2026年10月1日時点の公式情報に基づき、実家をどうするか決めるための確認順をまとめています。
図解の内容を文章で読む
- そのまま売る：解体費を先にかけず、買主の需要を調べる
- 修繕して貸す：改修費、空室、管理を含め回収の見込みを確認
- 解体して土地を売る：再建築の可否と解体後の税負担を確認
- 期限を決めて保有：点検担当と年間予算、次に見直す日を決める
本人の意思、名義、相続人の合意を先に確認してください。
売る・貸す・解体する前に、名義と権限を確認する
親が存命なら、所有者本人の希望と、契約できる人を確認してください。施設への入所や、子どもが管理を引き受けたことと、売主になる権限は別です。委任や代理権を使う場合も、本人の判断能力と必要な権限を確かめます。
成年後見人が本人の居住用不動産を処分する場合は、事前に家庭裁判所の許可が必要です。売却や賃貸などの契約を進める前に、担当裁判所へ確認してください。東京家庭裁判所の案内。具体的な手順は認知症の親の実家の売却で説明しています。
相続後なら、所有者が誰になるか、共有者や相続人の意向、抵当権などを整理します。相続登記は、原則として不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請します。2024年4月1日より前に相続して取得を知っていた不動産は、2027年3月31日が期限です。「使い道が決まるまで名義はそのまま」と放置しないようにしてください。法務省の相続登記案内
四つの選択肢を同じ物差しで比べる
| 選択肢 | 先に調べること | 続く負担・注意点 |
|---|---|---|
| 建物を残して売る | 建物付きの需要、修繕の要否、買主との引渡し条件 | 売れるまでの管理、契約上の説明 |
| 貸す | 借り手の需要、貸せる状態にする費用、管理担当 | 空室、修繕、契約、賃料回収 |
| 解体して土地を売る | 更地の需要、解体費、補助金、土地の条件 | 売れるまでの土地管理、税負担 |
| 期限を決めて保有する | 家族が使う時期と用途、管理計画 | 税・保険・巡回・劣化への対応 |
売値や家賃収入、修繕費を回収できるかは、地域の需要と物件の条件で変わります。空き家バンクへの登録、賃貸、解体の各案を、見込みとして比べてください。売却や収益が保証されるものではありません。
カネさんの視点：実家の思い出と負担を、両方考える
実家には思い出がある。その一方で、家を残せば維持費や管理の負担もある。私は、両方あるのだと思います。
家族が実家をどうするか考えるときには、残したいという気持ちと、実際に管理を続けられるかという事情を、どちらも大切にしたいところです。
管理や片付けを担った人が、報われる仕組みを
家の管理や片付けには、お金も時間もかかります。現地へ行き、家財を整理し、業者や行政と連絡を取る。その役割を引き受けた人の負担は、きちんと評価されるべきだと思います。
費やした分が報われる仕組みが必要です。立て替えた費用を精算することに加え、作業に使った時間や手間も、家族の負担の配分を考える際に反映してほしいと思います。
そのためにも、誰がどんな作業をし、いくら支出したのかを共有し、費用の負担や役割について家族で合意できるようにしておきたい。家族のために動いた人が、その努力に見合う扱いを受けられることが大切です。
行政には、費用と税の負担を軽くする支援を求めたい
私が行政に求めたいのは、実家じまいにかかる費用や税負担を軽減する支援です。
家の状態に応じて、片付け、修繕、解体などに費用がかかります。必要な対応を進められるよう、家族の事情に合った支援を受けられる制度を整えてほしいと思います。
現在も、解体や改修に補助金などを利用できる場合があります。利用できる制度や条件は、実家のある自治体への確認が必要です。国土交通省の空き家対策案内
こうした既存の制度に加えて、費用や税の負担をさらに軽くする支援を充実させてほしい、というのが私の考えです。
一か所で相談し、必要な手続きにつながる窓口を
費用の支援とあわせて、行政にはワンストップの相談窓口を求めたいと思います。
実家の管理、相続、税金、補助金などの相談を一か所で受け止め、必要な部署や専門家につなぐ。相談した人が、自分の家では何を選べるのか、次に何をすればよいのかまで分かる窓口にしてほしいのです。
思い出も、費用も、管理を担う人の負担も、実家をどうするかという判断に関わります。その事情を受け止め、家族が具体的に動けるよう支える行政サービスを提供してほしいと思います。
建物を残した売却と、更地での売却を一緒に相談する
不動産会社へ、建物付きで売る場合と、更地で売る場合の二つを相談してください。想定価格、売却期間の見通し、必要な準備、買主が負担する作業を並べて比べます。
建築時の資料、増改築の履歴、雨漏りや設備故障の記録、境界の資料をまとめてください。分からない項目は現地調査で確認する内容として伝えます。接道、境界、再建築の可否も売り方や価格に関わるため、担当者へ調査を依頼しましょう。
売却査定額は、売値の見込みです。その価格を想定した理由、販売方法、成約しない場合の見直し時期を聞いて比較してください。家財を残す場合は、買主が引き受ける範囲も契約条件で明確にします。
賃貸は、家賃収入と管理責任をセットで考える
貸す場合は、入居者を募集できる状態にする修繕費を先に確認してください。屋根、配管、給湯、電気、雨漏りなど、故障が生活に影響する箇所を優先します。内装を整える前に、想定する借り手と必要な修繕範囲を管理会社へ聞きましょう。
家賃から空室期間、管理費、税・保険、修繕費などを引いた金額で比べてください。入居者からの連絡担当、修理を決める人、退去後の対応も決めます。遠方の家族だけで管理する場合は、交通費と訪問できない日の代替手段も予算に入れましょう。
数年後に家族が戻りたい場合は、賃貸契約の種類と終了条件を専門家へ確認してください。明け渡しの条件を確かめてから、戻る時期の予算や生活予定を立てましょう。所有者の希望日だけで決まるものではありません。
相続空き家の税特例は、貸す前に確認する
相続した空き家の売却には、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除する特例があります。2024年1月1日以後の譲渡で、対象の家屋・敷地を取得した相続人が3人以上の場合は最高2,000万円です。売却代金をそのまま受け取れる補助金ではありません。
特例には、建築時期、亡くなった方の居住状況、相続後の利用、売却時期などの条件があります。「売れるまで一時的に貸す」前に確認してください。相続後に貸したり住んだりすると、要件を外れる場合があります。詳細は国税庁の特例案内と空き家の特別控除の確認表を参照できます。
解体前は「工事後の土地」と「翌年の税」を調べる
解体は建物の危険を減らす方法です。土地だけになった後も管理は続くため、売却の可能性、草刈りや境界管理、道路からの出入りを確認し、管理方法を決めてください。
住宅用地には、固定資産税などの課税標準を軽減する特例があります。解体後の翌年度の税額は、担当窓口へ見込みを聞いてください。建物分の税、土地の評価、負担調整などが関係し、必ず6倍になるものではありません。
管理不全空家や特定空家への勧告を受けると、住宅用地の特例が受けられなくなる場合があります。危険な家は安全対応を進め、税負担は別に確認してください。国土交通省の住宅用地特例の説明
補助金を使う場合は、業者と契約する前に申請順を確認してください。解体費の内訳は実家じまいの見積もり確認表、申請の流れは空き家補助金の申請チェックリストにまとめています。
「手元に残るお金」で比較するための記入表
| 記入する項目 | 建物付き売却 | 賃貸 | 解体後売却 |
|---|---|---|---|
| 入ってくるお金の見込み | 売却見込み額 | 空室を考慮した家賃 | 土地の売却見込み額 |
| 先に払う支出 | 整理・調査など | 整理・修繕など | 整理・解体・調査など |
| 毎年・毎月の支出 | 売れるまでの管理 | 管理・修繕・税など | 売れるまでの土地管理 |
| 税と制度 | 売却時の税、特例 | 所得、売却特例への影響 | 売却時の税、解体後の土地税 |
| 家族の役割 | 売却窓口、現地対応 | 長期の貸主管理 | 工事窓口、土地管理 |
売却案は一度限りの収入、賃貸案は毎年の収入として、比較する期間をそろえてください。賃貸では、修繕費を何年間で回収する想定か、その途中で大きな修理が必要になったらどうするかも記入しましょう。
相続放棄や国庫帰属を考える人は、片付け・解体前に相談する
相続放棄は原則として、自分のために相続の開始があったと知ったときから3か月以内に家庭裁判所で行う手続きです。家だけを放棄して預金を相続する手続きではありません。放棄を検討している人は、片付けや解体の前に相談してください。財産の処分が、放棄できるかどうかに影響する場合があります。裁判所の相続に関する案内、岐阜家庭裁判所の相続放棄の説明
相続土地国庫帰属制度を考える場合は、解体工事を頼む前に法務局へ相談してください。建物のある土地は原則として申請できず、解体後も土地の条件や費用を確認する必要があります。解体しただけで承認されるものではありません。法務省の制度概要
迷うなら、判断する期限と管理担当を決める
すぐ決められない場合は、保有の期限、月々の管理予算、次に検討する日を決めてください。修理の連絡や税の支払いを一人が抱えないよう、担当も家族で確認しましょう。
まず名義と安全を確認し、次に売却と賃貸の需要、解体費、使える支援を調べてください。その資料を同じ表にして、家族で決めましょう。各地の空き家支援制度には、費用の補助や専門家相談なども掲載しています。
