親の住宅ローンが完済しても、実家をローンの担保にしたことを示す「抵当権」の登記は自動では消えません。金融機関から抹消用の書類を受け取り、実家を管轄する法務局へ抵当権抹消登記を申請します。
親が亡くなった後は、取扱金融機関へ団体信用生命保険（団信）の加入と、ローンの返済状況を確認してください。団信は、死亡など契約で定められた事由に該当したとき、保険金で住宅ローンを返済するための保険です。
加入していたという記憶だけで返済を止めず、審査中の返済や必要書類も金融機関へ尋ねましょう。相続による名義変更と抵当権抹消の順序は、登記と完済の時期を法務局や司法書士へ示して相談してください。
この記事は、親が完済後の登記をしていなかった場合と、死亡後に団信などで完済した場合の、家族の準備手順を扱います。住宅ローンが残るまま売却する場合は、金融機関・不動産会社・司法書士で決済時の抹消を調整する必要があります。
相談前に集めるもの
- 住宅ローンの契約書、返済予定表、残高・完済の通知
- 団信の加入が分かる書類と、親の死亡日が分かる資料
- 土地・建物の登記事項証明書
- 金融機関から届いた解除証書・委任状などの封筒一式
- 親の登記上の住所、死亡時の住所、相続登記の進捗
金融機関から届いた古い封筒も、一式保管してください。所有権の権利証と、抵当権を消すために金融機関から渡された書類は役割が異なります。
1. 団信と住宅ローンの完済を確認する
親が亡くなった場合は、返済口座や契約書で取扱金融機関を調べ、死亡を連絡してください。団信の加入者、保険金請求に必要な書類、対象となる借入れ、審査中の返済方法を尋ねます。
住宅金融支援機構の案内も、まず取扱金融機関へ連絡して団信加入の有無を確認する流れです。団信の条件は契約ごとに異なります。ローンが完済されたかは、金融機関の確認や通知で確かめてください。
問い合わせ例：「住宅ローン契約者の父が〇月〇日に亡くなりました。団信加入の有無、請求手続き、現在の残高、審査中の返済、完済後の抹消書類の受取人を確認したいです」
生前に完済していた場合も、金融機関へ完済日と書類の発送先を聞いてください。借入先が複数あるときは、それぞれの金融機関へ確認します。
ここまでの目安：団信の手続状況と、ローンが完済しているか、完済日はいつかを確認できた。
2. 登記記録で消す抵当権を特定する
土地・建物それぞれの登記事項証明書を用意してください。所有者が書かれた欄だけでなく、抵当権者、受付年月日・受付番号、債務者、共同担保の記載を照合してください。
消す抵当権は、金融機関の書類と登記記録を照合して特定します。借換え前の登記や、別の借入れの抵当権が残っている場合もあります。複数あるときは、どの書類がどの登記に対応するかを法務局や司法書士へ確かめてください。
登記に「根抵当権」とある場合は、継続的な取引を担保する仕組みです。借入残高がゼロでも、抹消に必要な解除等の条件を金融機関へ確認してください。法務局の完済後の案内でも、抵当権と根抵当権を分けています。
ここまでの目安：対象の土地・建物と、消す登記の受付番号・抵当権者が分かった。
3. 金融機関から抹消書類を受け取る
金融機関からは、一般に次の3種類を受け取ります。
抵当権がなくなったことを証明する解除証書・弁済証書など（登記原因証明情報）、金融機関の委任状、抵当権の登記識別情報または登記済証です。
ここで必要なのは、主に金融機関側の抵当権の書類です。実家の所有権の権利証とは役割が異なります。
書類の名前は金融機関によって異なります。届いた封筒を一式保管し、法務局や司法書士に内容を確認してもらってください。法務局の添付情報の案内に、基本となる3種類が示されています。
書類が見つからない場合は、金融機関へ、再交付できる書類と代わりの手続きを尋ねてください。再発行できるかは、書類の種類によって異なります。
例えば住宅金融支援機構の完済後の案内では、旧住宅金融公庫名義の抵当権について、条件により先に機構への移転登記が必要になるケースも説明されています。
ここまでの目安：金融機関の必要書類がそろい、不足書類や金融機関の名義変更の扱いを確認できた。
4. 相続登記との順序・費用を確認する
親が存命なら、登記上の所有者の氏名・住所と現在の情報を照合してください。住所や氏名が変わっている場合は、前提となる変更登記が必要かを法務局へ尋ねます。
親が亡くなっている場合は、死亡日、完済・解除の日、現在の名義、遺産分割の状況を司法書士へ伝えてください。
生前の完済か、死亡後の完済かによって、申請人や添付書類、相続登記との順序を確認する必要があります。申請人は、亡くなった親の名前をそのまま書かず、相談して決めてください。
抹消登記の登録免許税は、通常、土地または建物1個につき1,000円です。同じ申請で土地1筆と建物1個の一つの抵当権を抹消する例なら2,000円になります。相続登記等が必要な場合の税や証明書取得費、司法書士報酬は別です。法務省の抵当権抹消申請ガイドで計算方法を確認できます。
ここまでの目安：誰が申請するか、先に必要な登記、実費と依頼費用を確認できた。
5. 法務局へ申請する
管轄法務局の案内に沿って、申請書、金融機関の書類、必要な相続・代理関係の資料をそろえてください。自分で申請する場合は、公式の記載例を使い、不明点を法務局の登記手続案内で確認します。相談には事前予約が必要です。
オンラインで申請しても、金融機関から受け取った添付書類が紙の場合は、その書面を法務局へ提出する必要があります。申請の送信と、紙の提出の両方を確認してください。
法務局は、抹消書類を受け取ったら紛失・汚損しないよう保管し、できるだけ速やかな申請を勧めています。売却を始めてから残存する抵当権に気づくと、書類の取り寄せが日程に影響します。
ここまでの目安：申請を提出し、受付情報、提出書類の控え、補正の連絡を受ける担当者を記録できた。
6. 登記完了と抹消後の記録を確認する
申請した人は、法務局から不備の連絡があれば対応し、完了後に登記完了証などを受け取ってください。登記事項証明書などでも、対象の土地・建物すべてで抵当権が抹消されたかを確かめます。
金融機関の完済通知は「借金の返済が終わった証拠」、登記の完了と抹消後の記録は「抵当権の登記を消した証拠」です。家族の手続き表には別々に記録してください。
売却へ進む場合は、抹消後の登記情報を不動産会社と司法書士へ伝えてください。完済通知、受領書類の控え、登記完了証、登記事項証明書を一緒に保管すると、後から経緯を説明できます。
ここまでの目安：対象不動産の抹消を登記記録で確認し、完済と登記完了の書類を保管できた。
関連する手続き
出典・確認日
2026年10月5日確認。本文中の法務局・住宅金融支援機構の公式案内と、抵当権の登記の抹消手続のご案内を参照しました。団信の支払可否と完済は取扱金融機関、相続が関わる登記の順序は司法書士または管轄法務局へ確認してください。
