相続登記のやり方｜必要書類・費用・3年期限をチェック

親が亡くなり、実家や土地を相続する人が決まっても、不動産の名義は自動では変わりません。法務局へ相続登記を申請し、登記記録を亡くなった親から相続人へ変更する必要があります。

2024年4月1日から相続登記は義務化されました。基本の期限は、不動産を相続したことを知った日から3年以内です。2024年4月より前に発生した相続も対象で、未登記なら原則として2027年3月31日までに対応します。

この記事では、遺産分割協議で不動産を取得した一般的なケースを中心に、必要書類、登録免許税、申請先、提出方法を順番に整理します。親名義の不動産を探す新制度や、協議がまとまらないときの相続人申告登記も確認してください。

相続登記は不動産の名義を相続人へ変える手続き

相続登記は、土地や建物の所有者が亡くなったとき、相続による所有権の移転を登記記録へ反映する手続きです。申請先は、不動産の所在地を管轄する法務局です。亡くなった人の最後の住所を管轄する法務局とは限りません。

相続の決め方	登記する内容	中心となる書類
遺産分割協議	相続人全員の合意で取得者を決める	遺産分割協議書、全員の印鑑証明書
遺言書	有効な遺言の内容に沿って取得者を登記	遺言書。種類によって検認関係書類
法定相続	法律上の相続分どおり共有で登記	戸籍、住民票など
調停・審判	家庭裁判所で決まった内容を登記	調停調書や審判書・確定証明書など

必要書類は、どの方法で相続するかによって変わります。この記事の一覧は遺産分割協議による相続登記が中心です。遺言、数次相続、相続放棄、海外居住者などが関係する場合は、管轄法務局や司法書士へ個別に確認してください。

3年の期限は「不動産を相続したと知った日」から

相続人は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請します。遺産分割が後から成立し、不動産を取得する人が決まった場合は、遺産分割成立日から3年以内に、その内容を反映した登記が必要です。

• 2024年4月1日以後に相続を知った場合：知った日から3年以内
• 2024年4月1日より前から未登記の場合：原則2027年3月31日まで
• 遺産分割で取得者が後から決まった場合：成立日から3年以内
• 正当な理由なく期限内に申請しない場合：10万円以下の過料の可能性

「死亡日から必ず3年」と単純に数えるのではなく、不動産を取得したことを知った時期や遺産分割の日で確認します。制度の詳細と正当な理由の考え方は、法務省の相続登記の申請義務化に関するQ＆Aを確認してください。死亡後の他の期限は親が亡くなったときの手続き一覧で整理しています。

最初に親名義の不動産を漏れなく探す

実家だけを登記して終わると、私道の持分、山林、畑、離れた土地が親名義のまま残ることがあります。固定資産税納税通知書の課税明細、権利証、売買契約書、市区町村の名寄帳などを確認し、不動産ごとに所在と地番・家屋番号を一覧にします。

2026年2月2日には「所有不動産記録証明制度」が始まりました。登記名義人本人や相続人などが請求すると、指定した検索条件に基づき、全国の不動産から対象者が登記名義人となっているものを一覧化した証明書を受け取れます。書面請求は全国の法務局窓口または郵送、オンライン請求も利用できます。

所有不動産記録証明書の書面請求は1,600円から

法務局の窓口または郵送で書面請求する場合、手数料は検索条件1件・証明書1通につき1,600円です。例えば、亡くなった親について旧住所を含む4件の氏名・住所を検索条件として指定し、証明書を1通請求する場合は、4件×1通×1,600円で6,400円になります。

検索条件の氏名・住所が登記記録と一致しない不動産は抽出されません。費用をかけて請求しても、親名義の不動産を必ずすべて発見できる証明書ではないため、固定資産税の課税明細、名寄帳、権利証なども併せて確認してください。オンライン請求の手数料と必要な電子署名は、申請前に法務省の最新案内で確認します。

ただし、氏名・住所の表記が登記記録と検索条件で一致しないと、結果に含まれないことがあります。証明書だけを完全な財産目録と考えず、手元の資料や市区町村での調査と組み合わせてください。請求方法と手数料は法務省の所有不動産記録証明制度で確認できます。

遺産分割協議による相続登記の必要書類

必要書類	主な取得・作成先	確認点
登記申請書	法務局の様式例を使って作成	登記原因、相続人、課税価格、登録免許税、不動産の表示
亡くなった人の出生から死亡までの戸除籍謄本	市区町村	相続人を確定できるよう連続しているか
亡くなった人の住民票の除票または戸籍の附票	市区町村	登記上の住所と本人をつなげられるか
相続人全員の戸籍謄抄本	市区町村	死亡日以後に発行されたもの
不動産を取得する人の住民票	住所地の市区町村	住所・氏名を正確に転記
遺産分割協議書	相続人全員で作成	対象不動産が登記記録どおり記載されているか
相続人全員の印鑑証明書	市区町村	協議書の実印と照合
固定資産課税明細書または評価証明書	市区町村など	申請年度の固定資産税評価額を確認
相続関係説明図	相続人が作成	戸籍の原本還付を受ける場合に使用
委任状	申請人が作成	代理人へ申請を委任する場合

戸籍の代わりに法定相続情報一覧図の写しを利用できる場面があります。戸籍の集め方は相続の戸籍集めと法定相続情報一覧図、協議書の作り方は遺産分割協議書の必要書類と書き方を参照してください。

法務局の相続登記の必要書類チェックリストにも、一般的な書類がまとめられています。家族構成や登記記録によって追加書類が必要になるため、一覧だけで足りると決めつけないでください。

登記事項証明書と評価額を確認する

登記申請書の「不動産の表示」は、最新の登記事項証明書どおりに記載します。土地なら所在、地番、地目、地積、建物なら所在、家屋番号、種類、構造、床面積を確認します。住居表示の住所と地番は同じとは限りません。

共同担保目録や共有持分、敷地権付き区分建物など、登記事項証明書の記載が複雑なこともあります。固定資産税の課税明細に載っている情報だけで申請書を作らず、登記事項証明書と照合してください。評価額が非課税で課税明細に出ていない土地は、市区町村へ評価証明書などを確認します。

登記申請書は原因・相続人・不動産を正確に書く

申請書には、登記の目的、原因、相続人の住所・氏名、連絡先、課税価格、登録免許税、不動産の表示などを記載します。原因の日付は通常は死亡日ですが、事案によって扱いが異なる場合があります。法務局の記載例を見ながら作成してください。

• 登記の目的：「所有権移転」など
• 原因：相続が開始した日と「相続」
• 相続人：不動産を取得する人の住所・氏名
• 添付情報：登記原因証明情報、住所証明情報など
• 申請日と管轄法務局
• 課税価格と登録免許税
• 不動産の表示：登記記録どおりの所在・地番など

法務局の相続登記・遺贈の登記手続ハンドブックから、ケースに合う様式と記載例を選べます。別の家の例をそのまま写さず、自分の戸籍・協議書・登記記録に合わせてください。

登録免許税は原則として評価額の0.4％

相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則として不動産の固定資産税評価額に0.4％を掛けて計算します。税率表では1,000分の4です。売買価格や相続税評価額ではなく、固定資産税評価額を基にします。

項目	例
土地の固定資産税評価額	8,000,000円
建物の固定資産税評価額	4,000,000円
課税価格の基になる合計	12,000,000円
登録免許税の概算	12,000,000円 × 0.4％ ＝ 48,000円

課税価格の端数処理、税額の最低額、共有持分、免税措置などで実際の計算は変わる場合があります。土地の相続登記には期限付きの免税措置が適用されるケースもあります。税率と特例は国税庁の登録免許税の税額表または管轄法務局で確認してください。

土地の登録免許税が免税になる2つのケース

相続による所有権移転登記の登録免許税は原則0.4％ですが、2027年3月31日までに受ける土地の相続登記には、2つの免税措置があります。どちらも土地が対象で、建物の登録免許税まで自動的に免税になる制度ではありません。

免税措置	対象になる主なケース	確認すること
相続登記をしないまま次の相続が発生した土地	土地を相続した人が、自分への相続登記を受ける前に死亡した場合、その死亡した人を登記名義人とするための1次相続の登記	免税になるのは1次相続分です。その人から次の相続人へ移す2次相続分は、この免税措置の対象ではありません
不動産の価額が100万円以下の土地	相続による土地の所有権移転登記、または一定の所有権保存登記で、課税標準となる土地の価額が100万円以下の場合	共有持分なら、土地全体の価額に取得する持分割合を掛けた額で確認します

免税は、要件に該当すれば申請書へ書かなくても自動適用されるものではありません。1次相続分の免税は「租税特別措置法第84条の2の2第1項により非課税」、100万円以下の土地は「租税特別措置法第84条の2の2第2項により非課税」と、該当する根拠条項を申請書へ記載します。

土地と建物を一緒に申請する場合、土地が免税でも建物分は別に計算します。100万円以下かどうかを見る数字は、固定資産税の納税額や課税標準額ではなく、固定資産課税台帳に登録された価格が基本です。免税対象と適用期限は、国税庁の令和8年4月資料でも確認できます。評価額がない土地、共有持分、数次相続では計算や申請の組み立てが複雑になるため、申請前に管轄法務局または司法書士へ確認してください。

申請先は不動産所在地を管轄する法務局

相続登記は、不動産所在地を管轄する法務局へ申請します。同じ相続でも、東京都と大阪府に不動産があれば、管轄ごとに申請が必要になる場合があります。管轄は法務局ウェブサイトの管轄一覧で地番所在地から確認します。

• 窓口申請：申請書と添付書類を管轄法務局へ持参
• 郵送申請：管轄法務局へ書留など追跡できる方法で送付
• オンライン申請：申請情報を送信し、戸籍などの書面は持参・郵送

オンライン申請でも、戸籍など書面の添付情報があるため、手続きが完全にオンラインだけで終わるとは限りません。法務局は予約制の登記手続案内も実施しています。相談先は不動産所在地を管轄する法務局へ確認してください。

原本還付を希望する書類は写しを添える

遺産分割協議書や印鑑証明書などを銀行の相続手続きにも使うなら、登記完了後に原本を返してもらう原本還付の手続きを検討します。一般には原本の写しへ「原本に相違ありません」と記載して署名等を行い、原本と一緒に提出します。

戸籍類は、相続関係説明図を提出することで返却を受けられる方法があります。すべての書類が原本還付の対象になるわけではなく、郵送で返却を受ける場合は返信用封筒なども必要です。申請前に法務局へ方法を確認してください。

登記完了後は登記識別情報と内容を確認する

審査が終わると、登記完了証が交付され、新たに所有者となった人には原則として登記識別情報が通知されます。登記識別情報は、将来その不動産を売却したり担保を設定したりするときに使う重要な情報です。他人に見られないよう厳重に保管します。

完了したら登記事項証明書を取得し、所有者の住所・氏名、持分、不動産の表示が申請内容どおりか確認します。固定資産税の納税義務者変更、火災保険、空き家管理、売却などは別手続きです。実家を使わない場合は親の家が空き家になるときの手続きも確認してください。

協議がまとまらないときは相続人申告登記を検討する

3年以内に遺産分割がまとまらず、通常の相続登記が難しい場合は、相続人申告登記を利用できます。相続人が、自分が登記名義人の相続人であることなどを法務局へ申し出る簡易な制度です。特定の相続人が単独で申し出ることができ、登録免許税はかかりません。

相続人申告登記は、誰が不動産を取得したかを確定して公示する登記ではありません。これだけでは売却や抵当権設定ができず、遺産分割が成立した後は、その成立日から3年以内に分割内容に沿った相続登記が別途必要です。制度の違いは法務省の相続人申告登記についてで確認してください。

住所がつながらない・相続が重なるケースは追加確認する

登記記録上の親の住所と、住民票の除票や戸籍の附票の住所がつながらない場合、本人が同一であることを示す追加資料を求められることがあります。古い住所の保存期間が過ぎて証明書を取れない場合は、権利証、固定資産税資料、不在住・不在籍証明書など、事案に応じた検討が必要です。

祖父名義のまま父も亡くなった数次相続、未登記建物、抵当権が残る不動産、海外居住者がいる相続、相続人に未成年者や判断能力に不安がある人がいる場合も、通常の一覧だけでは処理できないことがあります。書類を自己判断で作り込む前に、法務局や司法書士へ相談してください。

登記後の住所・氏名変更も2年以内が基本

2026年4月1日から、不動産所有者の住所・氏名変更登記も義務化されました。相続登記の後に引っ越しや婚姻などで住所・氏名が変わった場合、変更日から2年以内に変更登記をするのが基本です。正当な理由なく申請しない場合は5万円以下の過料の可能性があります。

検索用情報を申し出ておくことで、法務局が住民基本台帳ネットワークの情報を確認し、本人の了解を得たうえで職権による変更登記を行う「スマート変更登記」も始まっています。相続登記だけ済ませて安心せず、法務省の住所等変更登記の義務化も確認してください。

相続登記の提出前チェックリスト

• 相続登記の期限と起算日を確認した
• 遺言書の有無を確認した
• 戸籍で法定相続人を確定した
• 親名義の土地・建物・共有持分を調べた
• 最新の登記事項証明書を取得した
• 遺産分割協議書に相続人全員が実印で押印した
• 印鑑証明書、住民票、戸籍、住所を照合した
• 申請年度の固定資産税評価額を確認した
• 登録免許税を計算した
• 不動産所在地の管轄法務局を確認した
• 原本還付と郵送返却の準備をした
• 完了後に登記事項証明書で内容を確認する予定を入れた

よくある質問

相続登記は自分で申請できますか

相続人本人が申請できます。法務局の様式例や予約制の手続案内も利用できます。ただし、法務局は個別の権利関係に関する法律相談や、申請書の代理作成をする場所ではありません。数次相続、住所の不一致、相続人間の争いなどがある場合は司法書士や弁護士へ相談してください。

権利証がなくても相続登記できますか

通常の相続登記では、亡くなった人の権利証や登記識別情報は原則として必須書類ではありません。ただし、登記上の住所と最後の住所が資料でつながらない場合など、本人確認の補助資料として必要になることがあります。紛失していても再発行はされないため、法務局や司法書士へ確認してください。

相続登記をしないまま家を売れますか

亡くなった人名義のままでは、相続人が売主として所有権を買主へ移す登記を進められません。通常は、先に相続登記を完了して所有者を確定させます。売却予定があるなら、売買日程を決める前に必要書類と登記期間を司法書士へ確認してください。

制度内容の確認日：2026年8月30日。相続登記の期限、登録免許税、免税措置、所有不動産記録証明書の手数料は制度改正の影響を受けます。申請前に、不動産所在地を管轄する法務局と最新の公的案内で確認してください。

まとめ

相続登記は、不動産を取得したことを知った日から3年以内が基本です。遺産分割協議による登記では、戸籍、住民票、遺産分割協議書、印鑑証明書、評価額が分かる資料などをそろえ、不動産所在地を管轄する法務局へ申請します。

申請書を作る前に、親名義の不動産を漏れなく調べることが重要です。2026年開始の所有不動産記録証明制度も活用し、私道持分や遠方の土地を含めて確認してください。遺産分割が期限内にまとまらない場合は相続人申告登記を検討し、複雑な相続は早めに司法書士などへ相談しましょう。