相続登記は、亡くなった人の土地・建物の名義を、相続した人へ変える手続きです。不動産の所在地を管轄する法務局に申請し、登記後の名義まで確認します。
この記事は、遺産分割協議で不動産の取得者が決まった場合の手順を中心に説明します。遺言、法定相続分、調停・審判による登記は、それぞれの公式様式を選んでください。
用意するもの：戸籍、遺言や協議書、最新の登記事項証明書、申請年度の固定資産税評価額が分かる資料。
期限の確認：相続で不動産を取得したと知った日から3年以内が基本。期限内に協議がまとまらない場合は相続人申告登記も確認します。
ステップ1｜相続方法・対象不動産・期限を確認する
相続登記は不動産の名義を相続人へ変える手続き
相続登記では、亡くなった人の土地・建物を相続した人の名義に変えます。申請先は、その不動産の所在地を管轄する法務局です。親の最後の住所を基準に申請先を選ぶと、管轄が違う場合があります。
| 相続の決め方 | 登記する内容 | 中心となる書類 |
|---|---|---|
| 遺産分割協議 | 相続人全員の合意で取得者を決める | 遺産分割協議書、相続人の印鑑証明書（登記申請人を除く） |
| 遺言書 | 有効な遺言の内容に沿って取得者を登記 | 遺言書。種類によって検認関係書類 |
| 法定相続 | 法律上の相続分どおり共有で登記 | 戸籍、住民票など |
| 調停・審判 | 家庭裁判所で決まった内容を登記 | 調停調書や審判書・確定証明書など |
必要書類は、相続の方法によって変わります。この記事の一覧は、遺産分割協議による登記を中心にしています。遺言がある、相続が重なっている、相続放棄や海外居住者が関係する場合は、管轄法務局や司法書士へ必要書類を確認してください。
3年の期限は「不動産を相続したと知った日」から
相続人は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請します。遺産分割が後から成立し、不動産を取得する人が決まった場合は、遺産分割成立日から3年以内に、その内容を反映した登記が必要です。
- 2024年4月1日以後に相続を知った場合：知った日から3年以内
- 2024年4月1日より前に不動産を相続したことを知っていて、未登記の場合：2027年3月31日まで
- 遺産分割で取得者が後から決まった場合：成立日から3年以内
- 正当な理由なく期限内に申請しない場合：10万円以下の過料の可能性
期限は、不動産を取得したと知った時期と、遺産分割が成立した日で確認してください。死亡日から一律に3年と数えると、期限を取り違えることがあります。制度の詳細と正当な理由の考え方は、法務省の相続登記の申請義務化に関するQ＆Aを参照してください。死亡後の他の期限は親が亡くなったときの手続き一覧にまとめています。
最初に親名義の不動産を漏れなく探す
実家に加え、私道の持分、山林、畑、離れた土地も探してください。固定資産税納税通知書の課税明細、権利証、売買契約書、市区町村の名寄帳を調べ、不動産ごとに所在・地番・家屋番号を一覧にします。実家だけ登記すると、他の不動産が親名義のまま残ることがあります。
2026年2月2日に「所有不動産記録証明制度」が始まりました。登記名義人本人や相続人などが、氏名・住所などの検索条件を指定して請求すると、全国の対象不動産を一覧にした証明書を受け取れます。書面なら全国の法務局窓口か郵送で請求でき、オンライン請求も利用できます。
所有不動産記録証明書の書面請求は1,600円から
法務局の窓口または郵送で書面請求する場合、手数料は検索条件1件・証明書1通につき1,600円です。例えば、亡くなった親について旧住所を含む4件の氏名・住所を検索条件として指定し、証明書を1通請求する場合は、4件×1通×1,600円で6,400円になります。
登記記録と検索条件の氏名・住所が一致するかが重要です。異なる表記で登記された不動産は、検索結果に出ないことがあります。固定資産税の課税明細、名寄帳、権利証も併せて調べてください。オンライン請求の手数料と電子署名は、申請前に法務省の最新案内で確認しましょう。
証明書と手元の資料、市区町村での調査結果を照合し、親の不動産を探してください。氏名・住所の表記によって検索から漏れる場合があるため、証明書だけで財産全体を把握したと判断するのは早計です。請求方法と手数料は、法務省の所有不動産記録証明制度を参照してください。
期限までに遺産分割がまとまらない場合
協議がまとまらないときは相続人申告登記を検討する
協議が3年以内にまとまらず、通常の相続登記が難しいときは、相続人申告登記を利用できます。自分が登記名義人の相続人であることなどを、法務局へ申し出る制度です。特定の相続人が単独で申し出ることができ、登録免許税はかかりません。
相続人申告登記で義務を果たした扱いになるのは、申し出た相続人です。全員分を済ませるには、全員がそれぞれ申し出るか、連名の方法で全員分を申し出る必要があります。
相続人申告登記は、相続人であることなどを申し出る手続きです。不動産を取得する人を確定して公示する登記とは扱いが違います。売却や抵当権の設定には、別途、相続登記が必要です。遺産分割が成立した後も、成立日から3年以内に分割内容に沿った登記をしてください。制度の違いは、法務省の相続人申告登記についてを参照してください。
ここまでできたら次へ：不動産の所在・地番・家屋番号・持分、相続方法、取得を知った日と期限が一覧になった。登記を申請する管轄が確認できる状態になった。
カネさんの視点：義務化するなら、本人が申請しやすい登記に
制度上必要になる手続きなら、そのためにかかる手間は最小限にすべきだと思います。
不動産登記では、司法書士のような専門家に依頼することがあります。義務化するのであれば、本人が申請できる今の仕組みをもっと使いやすくしてほしいです。
行政や専門家には、本人が手続きを進められるよう支援し、必要な場合は専門家に引き継げるような適切なアドバイスを求めたいと思います。
ステップ2｜登記に使う戸籍と協議書をそろえる
遺産分割協議による相続登記の必要書類
| 必要書類 | 主な取得・作成先 | 確認点 |
|---|---|---|
| 登記申請書 | 法務局の様式例を使って作成 | 登記原因、相続人、課税価格、登録免許税、不動産の表示 |
| 亡くなった人の出生から死亡までの戸除籍謄本 | 市区町村 | 相続人を確定できるよう連続しているか |
| 亡くなった人の住民票の除票または戸籍の附票 | 市区町村 | 登記上の住所と本人をつなげられるか |
| 相続人全員の戸籍謄抄本 | 市区町村 | 死亡日以後に発行されたもの |
| 不動産を取得する人の住民票 | 住所地の市区町村 | 住所・氏名を正確に転記 |
| 遺産分割協議書 | 相続人全員で作成 | 対象不動産が登記記録どおり記載されているか |
| 遺産分割協議をした相続人の印鑑証明書（登記申請人である相続人を除く） | 市区町村 | 協議書の実印と照合 |
| 固定資産課税明細書または評価証明書 | 市区町村など | 申請年度の固定資産税評価額を確認 |
| 相続関係説明図 | 相続人が作成 | 戸籍の原本還付を受ける場合に使用 |
| 委任状 | 申請人が作成 | 代理人へ申請を委任する場合 |
戸籍の代わりに法定相続情報一覧図の写しを利用できる場面があります。戸籍の集め方は相続の戸籍集めと法定相続情報一覧図、協議書の作り方は遺産分割協議書の必要書類と書き方を参照してください。
取得する相続人の住民票の写しは、申請書に住民票コードを記載すると添付を省略できます。
オンライン申請で、法務局が公的個人認証の電子証明書から現在の住所を確認できる場合も、住所を証する情報の提供が不要になります。自分の申請方法で使える省略方法を確認してください。
法務局の相続登記の必要書類チェックリストには、一般的な書類がまとまっています。家族構成や登記記録によって追加書類が必要になるため、自分の相続に合う書類を法務局へ確認してください。
登記事項証明書と評価額を確認する
申請書の「不動産の表示」には、最新の登記事項証明書の記載を使います。土地は所在・地番・地目・地積、建物は所在・家屋番号・種類・構造・床面積を照合してください。郵便物が届く住所と地番は、異なる場合があります。
共同担保目録、共有持分、敷地権付き区分建物などの記載は、登記事項証明書と照合してください。固定資産税の課税明細だけで申請書を作ると、登記に必要な情報が不足する場合があります。非課税などで評価額が明細に出ていない土地は、市区町村へ評価証明書などを問い合わせましょう。
住所がつながらない・数次相続などの追加確認
登記上の住所が確認できない・相続が重なっているときの相談先
登記上の親の住所と、住民票の除票・戸籍の附票の住所がつながるか調べてください。つながらない場合は、同じ人の記録であることを示す追加資料が必要になることがあります。保存期間が過ぎて古い住所の証明書を取れないときは、権利証、固定資産税資料、不在住・不在籍証明書など、使える資料を個別に確認します。
祖父名義のまま父も亡くなった場合は、相続が重なる「数次相続」に当たります。未登記建物、抵当権が残る不動産、海外居住者、未成年者、判断能力に不安がある相続人が関係する場合も、必要書類や手続きが増えることがあります。書類を作り込む前に、法務局や司法書士へ相談してください。
申請前に、書類の原本、提出する写し、返却してほしい原本を分け、全体の控えを取ってください。不動産の表示、相続人の住所・氏名、印鑑証明書、協議書の押印を照合します。住民票は、マイナンバーの記載がないものを使います。
ここまでできたら次へ：相続方法に合う書類がそろい、戸籍・住所・不動産の表示を照合した。追加資料が必要な点は法務局か司法書士へ確認した。
ステップ3｜公式様式で申請書と税額を用意する
登記申請書は原因・相続人・不動産を正確に書く
申請書には、登記の目的、原因、相続人の住所・氏名、連絡先、課税価格、登録免許税、不動産の表示を書きます。原因の日付は通常、親の死亡日です。事案によって扱いが変わる場合があるため、法務局の記載例と自分の資料を照合してください。
- 登記の目的：「所有権移転」など
- 原因：相続が開始した日と「相続」
- 相続人：不動産を取得する人の住所・氏名
- 添付情報：登記原因証明情報、住所証明情報など
- 申請日と管轄法務局
- 課税価格と登録免許税
- 不動産の表示：登記記録どおりの所在・地番など
法務局の相続登記・遺贈の登記手続ハンドブックから、自分の相続に合う様式と記載例を選んでください。記載例の氏名や不動産を、自分の戸籍・協議書・登記記録に合わせて書き換えます。
登録免許税は原則として評価額の0.4％
相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則、固定資産税評価額に0.4％を掛けて計算します。税率表では1,000分の4です。計算には固定資産税評価額を使い、売買価格や相続税評価額とは区別してください。
| 項目 | 例 |
|---|---|
| 土地の固定資産税評価額 | 8,000,000円 |
| 建物の固定資産税評価額 | 4,000,000円 |
| 課税価格の基になる合計 | 12,000,000円 |
| 登録免許税の概算 | 12,000,000円 × 0.4％ ＝ 48,000円 |
税額を求める際は、課税価格の端数処理、税額の最低額、共有持分、免税措置も確認してください。土地には、期限付きの免税措置が適用される場合があります。税率と特例は、国税庁の登録免許税の税額表か管轄法務局で確認できます。
土地の登録免許税が免税になる2つのケース
2027年3月31日までに受ける土地の相続登記には、2つの免税措置があります。通常の税率は0.4％です。免税の対象は土地で、建物分の登録免許税は別に計算してください。
この2つの免税措置は、個人が対象です。土地を取得した人や登記の種類など、各措置の要件も確認してください。
| 免税措置 | 対象になる主なケース | 確認すること |
|---|---|---|
| 相続登記をしないまま次の相続が発生した土地 | 土地を相続した人が、自分への相続登記を受ける前に死亡した場合、その死亡した人を登記名義人とするための1次相続の登記 | 免税になるのは1次相続分です。その人から次の相続人へ移す2次相続分は、この免税措置の対象ではありません |
| 不動産の価額が100万円以下の土地 | 相続による土地の所有権移転登記、または一定の所有権保存登記で、課税標準となる土地の価額が100万円以下の場合 | 共有持分なら、土地全体の価額に取得する持分割合を掛けた額で確認します |
免税を受けるには、該当する根拠条項を申請書に書く必要があります。1次相続分は「租税特別措置法第84条の2の2第1項により非課税」、100万円以下の土地は「租税特別措置法第84条の2の2第2項により非課税」と記載します。
土地と建物を一緒に申請する場合は、それぞれの税額を計算してください。土地が免税でも、建物分は別です。100万円以下かを判定する価格は、固定資産課税台帳に登録された価格が基本で、納税額や課税標準額とは違います。免税対象と期限は、国税庁の令和8年4月資料でも確認できます。評価額がない土地、共有持分、数次相続の計算や申請は、提出前に管轄法務局または司法書士へ確認しましょう。
法務局の申請書様式と令和8年4月の遺産分割協議編ハンドブックから、自分の相続に合う申請書・協議書の例を選んでください。例の氏名や地番が残っていないか、印刷後も点検します。
提出前の照合メモ（参考例・申請書ではありません） 登記原因の日付：死亡日など、事案に合う日付を確認 取得者：協議書の取得者と申請書の相続人が一致 不動産：地番・家屋番号・持分を登記事項証明書と照合 課税価格：申請年度の固定資産税評価額を使用 免税の対象：土地／建物を分けて確認 連絡先：日中に補正の連絡を受けられる番号
登録免許税は、申請方法に合う方法で納付してください。紙申請では収入印紙や領収証書を添える方法、オンラインでは電子納付などがあります。計算した税額と納付額を照合し、免税を使う場合は根拠条項を申請書に書きます。計算に迷ったら、提出前に法務局へ確認してください。
ここまでできたら次へ：申請書・添付書類・不動産の表示が一致し、登録免許税と免税記載を点検した。
ステップ4｜原本還付と受取方法を指定して提出する
申請先は不動産所在地を管轄する法務局
申請先は、不動産の所在地を管轄する法務局です。同じ相続でも、東京都と大阪府に不動産があるなど、管轄ごとの申請が必要になる場合があります。法務局ウェブサイトの管轄一覧を使い、不動産の地番所在地から調べてください。
- 窓口申請：申請書と添付書類を管轄法務局へ持参
- 郵送申請：管轄法務局へ書留など追跡できる方法で送付
- オンライン申請：申請情報を送信し、戸籍などの書面は持参・郵送
オンライン申請で戸籍などの書面を添える場合は、その書面を法務局へ提出する必要があります。法務局の登記手続案内は予約制です。不明点は、不動産所在地を管轄する法務局へ問い合わせてください。
銀行でも使う原本は、返却の手続きを確認する
遺産分割協議書などを銀行の相続手続きにも使う場合は、原本を返してもらう「原本還付」を検討してください。
一般には原本の写しに「原本に相違ありません」と書いて登記申請書に押印した申請人が署名（記名）押印し、原本と一緒に提出します。登記完了後に原本の返却を受けるための手続きです。
戸籍類は、相続関係説明図を提出して返却を受ける方法があります。原本還付の対象は書類によって違うため、申請前に法務局へ確認してください。郵送で返してもらう場合は、返信用封筒なども用意します。
返却してもらえる原本を、書類ごとに確認してください。登記申請のためだけに作った委任状などは、返却されません。協議書に添付する印鑑証明書の扱いも、ハンドブックと管轄法務局で確認しましょう。印鑑証明書がすべて返却されると考えて準備するのは避けてください。
完了書類を窓口か郵送で受け取るか、登記識別情報を誰が受け取るかを、申請時に決めてください。代理人に受領を頼む場合は、委任状の受領権限も確認します。郵送なら、宛名や書留用の郵便料などを提出先の案内に合わせましょう。
郵送前に、申請書、添付書類、税の納付書類、原本還付の写し、返送用品を点検してください。全体の控え、送付日、追跡番号を保存します。オンラインで申請する場合も、必要な書面の提出方法をオンライン申請の手順で確認しましょう。
書面を後から提出するオンライン申請では、添付書面を、受付の日から2日以内（初日、休日等を除く）に法務局へ到達させる必要があります。申請する人は、送信後の書面提出も含めて、法務局へ届く日を確認してください。
ここまでできたら次へ：管轄へ申請し、控え・受付情報を保存した。原本還付と完了書類の受取方法、代理人の権限を確認した。
ステップ5｜法務局からの補正連絡に対応する
不足や誤りがあると、法務局から修正や追加提出を求められることがあります。これを「補正」といいます。連絡が届いたら、申請番号、担当、直す箇所、期限、提出方法をメモしてください。届いた案内を読み、電話の説明だけでは分からない点を担当へ確認します。
- 誤りが申請書、添付資料、税額のどこにあるかを確認する。
- 差替え・訂正・追加提出の方法と期限を確認する。
- 必要な署名や押印を本人・代理人が行い、指定された方法で補正する。
- 追加の税が必要なら納付方法も確認し、提出・納付の控えを保存する。
協議書の取得者や持分に誤りがある場合は、相続人全員で確認し、必要に応じて専門家へ相談してください。自分の判断だけで書き換えると、合意や権利関係に影響するおそれがあります。郵送の日数も見込み、補正期限に間に合わない可能性があれば、先に法務局へ連絡しましょう。
法務局の手続案内では、申請の手順や書類を確認します。個別の遺産分割の法律判断や申請の代理作成は扱いません。争いがある、相続が重なっている、住所の証明が難しい場合は、司法書士・弁護士へ相談してください。
ここまでできたら次へ：補正の有無を確認し、求められた修正・追加資料・追加納付に対応した。完了書類の受取予定が分かった。
ステップ6｜登記完了証と名義・持分を確認する
登記完了後は登記識別情報と内容を確認する
審査が終わると、登記完了証が交付されます。新たに所有者となった人には、原則として登記識別情報も通知されます。将来、売却や担保の設定で使う重要な情報なので、他人に見られないよう厳重に保管してください。
完了後は登記事項証明書を取得し、所有者の住所・氏名、持分、不動産の表示を申請内容と照合してください。固定資産税の納税義務者変更、火災保険、空き家管理、売却は、それぞれ別の手続きです。実家を使わない場合は、親の家が空き家になるときの手続きも参照してください。
登記後の住所・氏名変更も2年以内が基本
2026年4月1日から、不動産所有者の住所・氏名変更登記も義務化されました。相続登記の後に引っ越しや婚姻などで住所・氏名が変わった場合、変更日から2年以内に変更登記をするのが基本です。正当な理由なく申請しない場合は5万円以下の過料の可能性があります。
「スマート変更登記」は、検索用情報の申出を受け、法務局が住民基本台帳ネットワークの情報を確認し、本人の了解を得て住所等の変更登記を行う仕組みです。相続登記の後も住所・氏名の変更に対応できるよう、法務省の住所等変更登記の義務化を確認してください。
相続登記のよくある質問
相続登記は自分で申請できますか
相続人本人が申請できます。法務局の様式例や、予約制の手続案内を利用してください。個別の権利関係の法律相談や申請書の代理作成は、法務局の手続案内とは別です。数次相続、住所の不一致、相続人間の争いなどは、司法書士や弁護士へ相談しましょう。
権利証がなくても相続登記できますか
通常の相続登記では、親の権利証や登記識別情報は原則として必須書類ではありません。登記上の住所と最後の住所がつながらない場合などは、本人確認の補助資料として求められることがあります。紛失したものは再発行されないため、使える資料を法務局や司法書士へ確認してください。
相続登記をしないまま家を売れますか
家を売る予定なら、通常は先に相続登記を完了させます。親名義のままでは、相続人を売主として買主へ所有権を移す登記を進められません。売買日程を決める前に、必要書類と登記にかかる期間を司法書士へ確認してください。
制度内容の確認日：2026年8月30日。相続登記の期限、登録免許税、免税措置、所有不動産記録証明書の手数料は制度改正の影響を受けます。申請前に、不動産所在地を管轄する法務局と最新の公的案内で確認してください。
受取時は、登記完了証、登記識別情報通知、返却された原本を、提出前の一覧と照合してください。窓口の本人確認書類や印鑑、郵送・代理受領の条件は申請先へ確認します。登記識別情報の秘密部分を写した写真は、家族グループなどへ共有しないでください。
最新の登記事項証明書で、不動産、取得者の住所・氏名、持分、原因・日付を、申請内容と照合してください。税務署、市区町村、保険会社で必要な手続きは、登記とは別に確認します。
ここまでできたら次へ：登記完了書類と返却原本を受け取り、最新の登記記録で名義と持分を確認した。
手順・登記様式・補正・原本還付の追加確認日：2026年10月5日。個別の権利関係と申請書類は管轄法務局・司法書士へ確認してください。
相続人申告登記、添付書類の省略、原本還付、土地の免税要件、オンライン申請の書面提出期限の補足確認日：2026年10月9日。
