親が住んでいた実家の土地は、要件を満たす家族が相続すると「小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）」で、330㎡までの部分の相続税評価額を80％減らせます。使えるのは、配偶者、同居していた子、持ち家のない別居の子（いわゆる家なき子）などです。親が老人ホームに入っていても、介護認定を受けていたなどの条件を満たせば対象になります。ただし、相続税がゼロになる場合でも申告書の提出が必要で、原則として申告期限までに遺産分割を終えておく必要があります。
情報確認日：2026年10月8日。要件は相続開始の時期によって異なります。最終判断は国税庁の案内や税理士・税務署で確認してください。
手続きの前に用意するもの
- 実家の土地・建物の登記事項証明書、固定資産税の課税明細書（地積の確認）
- 親の戸籍（出生から死亡まで）と相続人の戸籍、親の住民票の除票か戸籍の附票
- 土地を取得する人の住民票・戸籍の附票（過去の住所が分かるもの）
- 親が老人ホームに入っていた場合は、介護保険証の写し、施設の入居契約書
- 遺産分割協議書の案、相続人全員の印鑑証明書
1. 実家が「被相続人の居住用」だったかを確認する
特例の対象は、相続開始の直前に親（被相続人）や、親と生計を一にしていた親族が住んでいた家の敷地です。親が最後まで実家で暮らしていたなら、通常はこの条件を満たします。
減額されるのは土地の部分だけで、建物は対象外です。土地が330㎡を超える場合は、330㎡までの部分に80％の減額が適用されます。ほかに事業用や貸付用の土地もあるときは、組み合わせの上限があるため、税理士に相談してください。
ここまでの完了目安：実家の土地が居住用の宅地にあたること、面積がわかった。
2. 誰が取得すると特例が使えるかを判定する
| 取得する人 | 主な要件 |
|---|---|
| 配偶者 | 取得するだけで対象。保有・居住の継続は不要 |
| 同居していた親族 | 相続開始の直前から申告期限まで、その家に住み続け、土地を保有し続ける |
| 別居の親族（家なき子） | 親に配偶者がいない／親と同居していた相続人がいない／相続開始前3年以内に自分・配偶者・3親等内の親族・関係する法人が所有する国内の家に住んだことがない／相続開始時に住んでいる家を過去に所有したことがない／申告期限まで土地を保有する |
「家なき子」の要件は2018年の税制改正で厳しくなりました。たとえば、自分の持ち家がなくても、配偶者の親が持つ家に住んでいれば対象外です。過去3年間の住まいの持ち主を、一つずつ確認してください。
ここまでの完了目安：特例を使える候補者と、その人に必要な継続要件がわかった。
3. 老人ホーム入所中だった場合の要件を確認する
親が亡くなる前に老人ホームへ移り、実家が空き家になっていても、次の条件を満たせば実家の敷地は「居住用だった」と扱われます。
- 相続開始の直前に、親が要介護・要支援の認定（または障害支援区分の認定）を受けていた
- 入っていた施設が、特別養護老人ホーム、有料老人ホーム、介護老人保健施設、介護医療院、サービス付き高齢者向け住宅など、法令で定める施設だった
- 親が施設に入った後、実家を事業に使ったり、新たにほかの人の住まいとして貸したりしていない
認定は入所時ではなく、相続開始の直前に受けていたかで判断します。介護保険証の写しを保管しておきましょう。
ここまでの完了目安：施設の種類、介護認定、入所後の実家の使い方を確認した。
4. 取得者を決めて、申告期限までに遺産分割をまとめる
特例は、要件を満たす人が実際に土地を取得した部分にだけ使えます。誰が取得するかで税額が大きく変わるため、遺産分割の話し合いの段階で判定結果を共有しましょう。
相続税の申告期限は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です。期限までに分割がまとまらないと、原則として特例は使えません。その場合は「申告期限後3年以内の分割見込書」を申告書に添えて提出し、分割後に更正の請求で特例を適用する方法があります。
「実家の土地は、小規模宅地等の特例が使えるかどうかで相続税が変わります。家なき子の要件に当てはまるのは〇〇なので、土地は〇〇が取得し、代わりに預金を〇〇と△△で分ける案で考えたいです」
ここまでの完了目安：土地の取得者が決まり、申告期限までに遺産分割協議書を作れる見通しが立った。
5. 申告書に特例の明細と添付書類をつけて提出する
特例を使うと相続税がゼロになる場合でも、相続税の申告書の提出が必要です。申告書には特例の計算明細をつけ、遺産分割協議書の写しと印鑑証明書などを添付します。家なき子の場合は過去の住所や住まいの所有関係が分かる書類、老人ホーム入所の場合は介護認定や入居契約が分かる書類も求められます。
申告書の作り方は国税庁の案内に沿って確認できます。土地の評価や要件の判定に不安があれば、提出前に税理士か税務署に相談しましょう。
ここまでの完了目安：特例を適用した申告書を期限内に提出し、控えを保管した。
6. 申告期限まで保有・居住の要件を守る
同居していた親族や家なき子は、申告期限まで土地を保有し続ける必要があります。同居親族はそこに住み続けることも条件です。期限前に売却したり引っ越したりすると、特例が使えなくなります。
実家を売る予定がある場合は、売却の時期を申告期限の後にするか、特例を使わない前提で計算するかを、相続人で事前に決めておきます。
ここまでの完了目安：申告期限までの保有・居住を守り、その後の売却・活用の予定を立てた。
特例を使った場合の計算例
実家の土地（200㎡）の相続税評価額が3,000万円で、家なき子の要件を満たす子が取得した場合の例です。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 土地の評価額 | 3,000万円 |
| 特例による減額（330㎡以内なので全体の80％） | －2,400万円 |
| 特例適用後の評価額 | 600万円 |
相続税は遺産全体から基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を差し引いて計算するため、土地の評価額が下がると、相続税がかからなくなるケースも多くあります。それでも、特例を使う場合は申告書の提出が必要です。
申告で間違えやすい点
- 共有で相続した：特例が使えるのは、要件を満たす人が取得した持分だけです。
- 家なき子の3年の判定：単身赴任先の社宅、配偶者の実家に住んでいた期間など、住まいの持ち主を一つずつ確認します。
- 申告期限前の売却：同居親族・家なき子が期限前に売ると特例が使えません。
- 親が施設に入った後の実家の使い方：入所後に親族以外へ貸した場合は対象外になります。
よくある質問
相続税がかからないなら、申告しなくてもいいですか？
特例を使わなければ基礎控除の範囲に収まる場合は、申告は不要です。特例を使って初めて税額がゼロになる場合は、申告書の提出が必要です。
二世帯住宅でも使えますか？
建物の構造や登記の仕方（区分登記かどうか）で扱いが変わります。登記事項証明書を持って税理士に確認してください。
相続税の申告は誰に頼めばいいですか？
土地の評価や特例の判定は専門性が高いため、相続税に詳しい税理士への依頼が一般的です。自分で作る場合も、税務署の相談窓口で、特例の要件と添付書類を事前に確認しておきましょう。
