2026年4月1日から、不動産の登記上の所有者は、住所や氏名が変わった日から2年以内に変更登記をする義務があります。それより前の変更が未登記の場合は、2028年3月31日までの対応が必要です。
実家を相続して自分名義にした後の引越しや、親が所有したまま施設へ住所を移した場合も、登記の住所を確認してください。住民票の異動届を出しただけで、すぐに不動産の登記も変わるわけではありません。
国内に住む個人には、事前に情報を申し出て法務局に変更登記をしてもらう「スマート変更登記」があります。ただし、申出と登記の変更完了は別です。売却などを急ぐ場合は、通常の変更登記を自分で申請するか、司法書士へ依頼します。
まず手元に置く資料
- 所有する土地・建物の登記事項証明書または登記情報
- 現在と過去の住所、氏名が変わった日を確認できる資料
- 住民票・戸籍の附票・戸籍証明書など、変更の経緯を示すもの
- 本人の生年月日、連絡先、普段確認できるメールアドレス
- 以前の相続登記等で検索用情報を申し出たか分かる控え
ここでは個人名義の不動産を扱います。法人や海外居住者には別の確認事項があります。
1. 変更する人と期限を確認する
住所・氏名変更登記は、同じ所有者の住所や名前の表示を直す手続きです。亡くなった親から子へ所有者を変える相続登記とは異なります。親名義の実家を子の名前に「氏名変更」することはできません。
最初に登記の所有者欄を見て、生きている本人の住所・氏名の変更なのか、相続による名義変更なのかを分けます。親が亡くなっている場合は、相続登記で必要な住所のつながりの証明などを司法書士・法務局へ確認します。
2026年4月1日以後の変更は変更日から2年以内、それ以前の未登記の変更は2028年3月31日までです。正当な理由なく義務に違反すると5万円以下の過料の対象となる場合があります。法務省の義務化の説明で期限と対象を確認できます。
ここまでの目安：住所・氏名変更と相続登記を区別し、対象者と変更日・対応期限を書き出せた。
2. 物件を一覧にし、住所・氏名のつながりを調べる
土地と建物、共有している私道など、所有する不動産を一覧にします。登記の住所が古いものと新しいものが混在していないかも確認してください。
通常の住所変更登記では、登記上の住所から現在の住所までの移転経緯を示す必要があります。転居が1回なら住民票で確認できる場合がありますが、何度も転居していると戸籍の附票や過去の住所資料が必要になります。
氏名の変更は、変更前後の氏名と変更日が分かる戸籍の証明書などで確認します。法務局の氏名変更に必要な書類一覧では、戸籍関係書類に加え、本籍地が記載された住民票の写し等を案内しています。
資料を請求する前に、何をつなぐための証明かを自治体窓口へ伝えます。記録が廃棄されているなどで経緯を証明できない場合は、別の資料を推測で集め続けず、管轄法務局へ相談してください。
ここまでの目安：対象物件と登記上の表示を確認し、住所・氏名の変更経緯を示せる資料が分かった。
3. スマート変更登記か通常の申請かを選ぶ
スマート変更登記は、氏名・住所・生年月日などの「検索用情報」を申し出ると、法務局が住基ネットで変更を確認し、本人の了解を得て登記する仕組みです。法務省は、必要な申出をしておけば、変更のたびに本人が申請しなくても義務違反に問われなくなると案内しています。
ただし、申出を送ったその日に登記が変わる仕組みではありません。売却や抵当権抹消のため、今すぐ登記と現在の住所等を一致させる必要がある場合は、通常の変更登記を申請します。
また、法務省の検索用情報の申出案内では、海外居住者は職権での変更登記の対象外とされています。申出をしても、住所・氏名が変わったら自分で期限内に申請する必要があります。
問い合わせ例：「自分名義の実家の登記住所が2回前の住所です。〇月に売却を予定しています。検索用情報の申出状況と、通常の住所変更登記が必要か、添付する住所資料を確認したいです」
ここまでの目安：売却等の日程と居住地を踏まえ、今回使う手続きを決められた。
4. 情報の申出または変更登記を提出する
検索用情報は、法務省の案内から「かんたん登記・供託申請」を使ってオンラインで申し出るか、書面を管轄法務局へ提出します。過去に所有権移転等の登記と一緒に申出済みの場合もあるので、控えや担当司法書士へ確認してください。
2026年10月5日以降の申出には、氏名・住所・生年月日などに加え、国籍等の情報も必要です。古い様式を使わず、法務省の最新の申出案内で本人確認資料と記入項目を確認します。
家族が代理で申し出る場合は、本人の意思を確認し、委任状など代理権限を示す資料を用意します。メールアドレスは代理の場合も登記名義人本人だけが使うものを記載し、本人のアドレスがなければ「なし」とします。家族のアドレスを本人用として記入しないでください。
検索用情報の申出と職権による変更登記には、登録免許税等の費用はかかりません。ただし、個別に取得する証明書、郵送、専門家へ依頼する報酬などは別に確認します。
通常の変更登記を選ぶ場合は、法務局の申請書様式から、住所変更・氏名変更・両方の変更の該当例を選びます。通常の登録免許税は土地または建物1個につき1,000円です。非課税になる変更などは個別に確認してください。
オンライン申請でも、住所の経緯を確認する紙の資料を別途提出する場合があります。法務局のオンライン案内で、住民票コードを使う場合と、追加書類が必要な場合を確認します。住民票コードとマイナンバーは別の番号です。
ここまでの目安：選んだ手続きの提出と不足対応を行い、対象物件・受付情報・控えを保管できた。
5. スマート変更登記の意思確認に対応する
この手順はスマート変更登記を選んだ人が対象です。通常の住所・氏名変更登記を申請した人は、手順6の完了確認へ進んでください。
2026年10月5日時点の法務省の最新案内では、2026年度の個人の対象は、2026年3月31日までに検索用情報の登録が完了した物件です。対象者への意思確認通知は、2026年12月中旬以降に順次送付する予定とされています。
2026年4月以降に申し出た場合の翌年度以降の対象や送付時期は、同日時点では今後の案内とされています。義務化が始まったことと、自分の物件の変更処理が済んだことを混同しないでください。
通知は、メールアドレスを届け出ている人にはメール、届け出ていない人には確認された最新住所への書面で行われます。変更を希望する場合は、法務局が通知を送ってから1か月以内に、指定の方法で回答する流れです。
親が自分でメールを確認できない場合も、家族が勝手に同意するのではなく、本人の意思と代理の扱いを確認します。転居後も連絡が取れるよう、登録したメールアドレスなどの変更方法を控えておきます。
ここまでの目安：通知の対象時期と受取方法が分かり、届いた意思確認に期限内で対応できた。
6. 変更後の登記記録を確認する
通常の申請は登記完了証などで処理終了を確認します。スマート変更登記では、メールアドレスを届け出ている人には完了通知が送られますが、届け出ていない人には完了通知を行わないと法務省が案内しています。
いずれの場合も、売却などに使うときは登記事項証明書等で住所・氏名が更新されたかを確認します。複数の不動産は、検索用情報を申し出た物件の漏れや、処理時期の違いにも注意してください。
家族の管理表には、情報の申出日、意思確認への回答日、登記の完了を別々に残します。申出の控えがあることだけを「住所変更完了」の証拠にしないことが、次の売却・相続手続きを進める際にも役立ちます。
ここまでの目安：必要な全物件の登記の住所・氏名を確認し、完了記録を保管できた。
関連する手続き
出典・確認日
2026年10月5日確認。法務省の義務化・スマート変更登記・検索用情報の案内、法務局の書類案内を参照しました。登録免許税と変更経緯の確認は法務局の提出前チェックリストも参照しています。将来の通知時期は予定として記載しており、手続き時に公式案内を再確認してください。
