親の家が空き家になるときの手続き｜名義・管理・売却の確認表

親が施設へ入所した。亡くなった後、実家に住む人がいなくなった。そんなとき、家財の片付けや売却を急ぐ前に、まず確認したいのが「誰の家か」と「誰が手続きできるか」です。

親が存命なら、家の所有者は親のままです。亡くなった後は相続手続が必要になり、家族の一人が自分の判断だけで売却や解体を進められるとは限りません。その間も、雨漏り、庭木、郵便物、防犯、固定資産税への対応は続きます。

この記事では、親の家が空き家になるときに確認する名義、郵便・保険・ライフライン、定期管理、相続登記、売却・賃貸・解体の判断順を整理します。

最初に「親が存命か」「亡くなった後か」を分ける

同じ空き家でも、親が施設などで暮らしている場合と、亡くなった後では手続できる人が違います。

状況	家の所有者	家族が最初に確認すること
親が存命で判断能力がある	登記名義人である親	親の希望、登記名義、委任する手続の範囲
親が存命で判断能力に不安がある	登記名義人である親	本人の意思確認ができるか、成年後見制度などが必要か
親が亡くなった後	相続の対象になる	遺言書、相続人、相続放棄の意向、遺産分割、相続登記

子どもが固定資産税や修繕費を支払っていても、それだけで所有者になるわけではありません。「長男だから」「近くに住んでいるから」という理由だけで、売却、賃貸、解体の契約を結べるわけでもありません。

登記事項証明書、固定資産税の納税通知書、権利証または登記識別情報通知を探し、土地と建物の名義を確認します。土地は親名義、建物は祖父母名義のままというケースや、増築部分・古い建物が未登記になっているケースもあります。

親が存命なら本人の希望と判断能力を先に確認する

親が施設へ入っても、自宅の所有権が子どもへ移るわけではありません。売る、貸す、取り壊す、担保に入れるといった判断は、原則として所有者本人が行います。

本人が内容を理解して判断できるうちに、次の点を具体的に話します。

• 自宅へ戻る可能性があるか
• 売却、賃貸、維持、解体のどれを希望するか
• 家財のうち残したい物、譲りたい物、処分してよい物
• 通帳、印鑑、権利証、保険証券、契約書類の保管場所
• 管理を家族へ頼む場合、誰にどこまで任せるか
• 修繕費、固定資産税、管理費をどの資金から支払うか

国土交通省は、家や土地の情報と将来の希望を書き残せる「住まいのエンディングノート」を公開しています。話合いの記録として使えますが、遺言書や正式な契約書の代わりになるものではありません。

判断能力に不安があるとき

認知症などで契約内容を理解することが難しい場合、家族が本人の名前を使って売却を進めるのは避けてください。裁判所は、判断能力が十分ではない人を法律的に支援する仕組みとして、後見・保佐・補助の成年後見制度を案内しています。

成年後見人などが本人に代わって居住用不動産を売る、賃貸借契約を解除する、取り壊すといった処分をする場合は、家庭裁判所の許可が必要です。本人が施設へ入所して現在住んでいなくても、入所前の自宅は居住用不動産に含まれる場合があります。

成年後見制度を使えば必ず希望どおりに売却できる、家族が後見人になれるという制度ではありません。本人の生活費や施設費のために処分が必要か、本人が戻る可能性、売却条件などを家庭裁判所が確認します。判断能力に不安が出てから売却だけを目的に手続を急ぐのではなく、地域包括支援センター、弁護士、司法書士などへ早めに相談します。

親が亡くなった後は相続関係を確定する

親が亡くなると、実家は相続財産になります。遺言書の有無を確認し、戸籍を集めて相続人を確認します。借金や未払金がある場合は、預金や不動産だけでなく債務も含めて調査します。

相続放棄を検討している人がいるときは、家財の売却、預金の使用、建物の解体を自己判断で進めないでください。相続財産を処分したと評価されると、相続放棄へ影響するおそれがあります。

家を誰が取得するか決まっていない間も、建物を放置してよいわけではありません。鍵を管理する人、点検する人、立替費用を記録する人を相続人間で決め、行った作業と支出を残します。

相続登記には3年の期限がある

相続によって不動産を取得したことを知った人は、原則としてその日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。2024年4月1日より前に相続した不動産で、まだ相続登記をしていない場合も義務化の対象です。

法務省の案内では、2024年4月1日より前に相続で不動産を取得したことを知っていた場合、期限は2027年3月31日です。2026年8月時点では、残り期間が1年を切っています。

遺産分割が期限までにまとまらないときは、相続人申告登記によって申請義務を簡易に履行する方法があります。ただし、相続人申告登記だけでは、家を売却するための所有権移転登記を済ませたことにはなりません。遺産分割がまとまった後は、その結果に基づく登記が別途必要です。

登記名義が何代も前の人になっている、相続人が多数いる、未登記建物がある場合は、早めに法務局や司法書士へ相談します。

空き家になった直後に止めるもの・残すもの

電気、水道、ガス、電話、インターネットをすべて同じ日に解約すると、管理に支障が出ることがあります。一方、使わない契約を長期間残せば費用が続きます。

項目	確認する内容
電気	点検、換気、清掃、防犯機器に必要か。契約を残す場合の基本料金
水道	清掃や定期的な通水に使うか。凍結のおそれがある地域の止水方法
ガス	使用しないなら閉栓を検討し、機器の元栓も確認する
電話・インターネット	見守り機器や防犯カメラが回線を使っていないか
火災保険・地震保険	空き家になったことを保険会社へ伝え、補償継続の条件を確認する
郵便物	親が転居した場合は転居届を検討し、各差出人へ住所変更を連絡する

日本郵便の転居・転送サービスは、届出日から1年間、旧住所宛ての郵便物などを新住所へ無料で転送する仕組みです。登録に3～7営業日かかると案内されており、「転送不要」とされた郵便物などは対象外です。

親が亡くなった場合は「本人が転居した」ケースとは異なります。故人名義の転居届を当然に出せると考えず、届いた請求書や通知の差出人へ死亡の連絡と送付先変更の手続を確認してください。

火災保険は、居住者がいなくなったことで契約条件や建物の用途区分に影響する場合があります。保険料を払い続けているから補償されると決めつけず、空き家になる日と今後の管理方法を保険会社へ伝えます。

定期管理は外からの点検だけでは足りない

国土交通省の空き家管理チェックリストでは、換気、通水、敷地の清掃、庭木の剪定、屋根や外壁の点検などが挙げられています。

点検日を決め、次の場所を写真で残します。

建物の外

• 屋根材、雨どい、外壁、塀、擁壁のひび割れや落下
• 窓、雨戸、玄関、勝手口の破損と施錠
• 庭木や雑草が道路・隣地へはみ出していないか
• 郵便受けに郵便物やチラシがたまっていないか
• ごみの不法投棄、動物や害虫の侵入跡
• 給湯器、室外機、物置などが転倒していないか

建物の中

• 天井や壁の染み、床の湿気、カビ、異臭
• 窓を開けて換気できるか
• 流し、洗面、トイレなどの通水と排水
• 漏電、漏水、ガス臭などの異常
• 家財の転倒、腐敗、害虫被害
• 防犯機器や火災警報器の電池切れ

台風、大雨、大雪、地震の後は、通常の点検日を待たずに確認します。遠方で通えない場合は、自治体の空き家相談窓口で地域の管理事業者を案内していることがあります。委託する場合は、訪問回数だけでなく、点検範囲、写真報告、緊急時の連絡、草刈りや修繕が別料金かを契約書で確認します。

管理不全空家への勧告で住宅用地特例が外れる場合がある

空き家を放置すると、倒壊、防犯、衛生、景観などの問題が生じます。2023年12月に施行された改正空家法では、特定空家になる前の段階でも、適切な管理が行われていない家を市区町村が「管理不全空家」として指導・勧告できるようになりました。

管理不全空家または特定空家について市区町村の勧告を受けると、その敷地は固定資産税などの住宅用地特例の対象から外れます。小規模住宅用地では固定資産税の課税標準が価格の6分の1になる特例がありますが、勧告後はこの軽減を受けられなくなる可能性があります。

よく「空き家を放置すると固定資産税が必ず6倍になる」と表現されますが、正確ではありません。勧告の有無、土地の面積、都市計画税、負担調整措置などで実際の税額は変わります。市区町村から指導書や勧告書が届いた場合は放置せず、担当課と税務担当課へ改善方法と税額への影響を確認します。

建物を取り壊した場合も、翌年以降の住宅用地特例が使えなくなることがあります。解体費だけで判断せず、固定資産税、土地の売却予定、再建築の可否、補助金の条件を確認してから契約します。

売る・貸す・残す・解体するを比較する

家の行き先は、思い入れだけでも査定額だけでも決められません。名義、建物の状態、立地、維持費、相続人の意向を並べて比較します。

選択肢	先に確認すること
売却	売却できる名義か、境界・未登記部分、残置物、仲介手数料、譲渡所得税
賃貸	修繕費、賃料相場、管理委託、貸主責任、将来売却しにくくならないか
家族が住む	取得する人、持分、改修費、ほかの相続人との精算
維持する	年間の税金・保険・光熱費・管理費、点検担当、いつ再判断するか
解体する	解体費、家財処分、アスベスト調査、補助金、住宅用地特例への影響

不動産会社へ査定を頼む場合は、1社の価格だけで即決せず、売却方法、想定期間、必要な修繕、解体の要否、手取り額の見込みを比較します。境界や登記は土地家屋調査士・司法書士、契約上の争いは弁護士、譲渡所得は税務署・税理士へ確認します。

相続した空き家を売る場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。相続人が3人以上の場合は最高2,000万円となるなど条件が細かく、2026年8月時点の適用期限は2027年12月31日までです。売買契約後では戻せない条件があるため、売却前に確認します。

相続土地国庫帰属制度は建物付きのまま利用できない

売ることも貸すことも難しい土地では、相続土地国庫帰属制度が候補になる場合があります。この制度は、相続または相続人への遺贈で取得した土地や共有持分を、法務大臣の承認を受けて国へ引き渡す手続きです。空き家と土地をまとめて引き取る制度ではなく、建物がある土地は申請できません。

確認項目	制度上のポイント	家族が先にすること
申請できる人	相続または相続人への遺贈で土地の所有権・共有持分を取得した人。共有地は原則として共有者全員で共同申請する	登記事項証明書、土地を取得した経緯、共有者を確認する
申請できない代表例	建物がある、抵当権や賃借権などがある、他人の利用が予定されている、土壌汚染がある、境界や所有権の範囲に争いがある土地	解体の可否、登記された権利、利用状況、境界を確認する
審査手数料	土地1筆につき14,000円。申請を取り下げた場合や却下・不承認でも返還されない	筆数と登記を確認し、申請要件を満たす見込みを相談する
承認後の負担金	10年分の標準的な管理費用を基に算定する。20万円が基本だが、土地の種目・所在・面積によって高くなる場合がある	法務局で算定方法を確認し、通知の翌日から30日以内に納付できる資金を準備する

建物を解体すれば必ず承認されるわけではありません。地下の埋設物、一定の崖、隣地との紛争など、通常の管理・処分に過分な費用や労力がかかる土地は承認されない場合があります。解体費、測量・境界確認、審査手数料、負担金を支払った後の総額まで比較し、高額な工事や申請の前に、土地がある都道府県の法務局・地方法務局本局へ相談してください。

相談先は困っている内容で分ける

• 空き家の管理、活用、解体補助：家がある市区町村の空き家担当窓口
• 登記名義、相続登記、相続人申告登記：管轄の法務局、司法書士
• 遺産分割、相続放棄、親族間の争い：弁護士
• 成年後見、居住用不動産の処分許可：家庭裁判所、弁護士、司法書士
• 境界、未登記建物、建物表題登記：土地家屋調査士
• 売却価格、賃貸、仲介契約：宅地建物取引業者
• 譲渡所得、空き家の特別控除：税務署、税理士

「まだ売るか決めていない」という段階でも相談できます。建物が傷んでから選択肢を探すより、名義と維持費が分かった時点で比較を始めたほうが判断材料を集めやすくなります。

親の家が空き家になるときの確認表

• 土地と建物の登記名義を確認した
• 固定資産税の納税通知書と課税明細を確認した
• 親が存命なら、本人の希望と判断能力を確認した
• 売却や解体を家族だけの判断で進めていない
• 判断能力に不安がある場合は成年後見制度などを相談した
• 親が亡くなった場合は遺言書と相続人を確認した
• 相続放棄を検討する人がいないか確認した
• 相続登記の3年期限を確認した
• 古い相続は2027年3月31日の期限を確認した
• 鍵と緊急連絡先を管理する人を決めた
• 電気、水道、ガスを止める時期を個別に判断した
• 空き家になったことを保険会社へ伝えた
• 郵便物の転送と差出人への住所変更を確認した
• 外壁、屋根、窓、庭木、郵便受けを点検した
• 室内の換気、通水、雨漏り、カビを確認した
• 災害後に臨時点検する方法を決めた
• 年間の税金、保険、光熱費、管理費を計算した
• 売却、賃貸、維持、解体の費用と期限を比較した
• 市区町村の空き家相談窓口と補助制度を確認した
• 点検日、修繕内容、写真、立替費用を記録した

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参考にした公的情報

• 国土交通省「空き家対策 特設サイト」
• 国土交通省「住まいの将来をご家族で話し合ってみませんか？」
• 国土交通省「空家法とは」
• 国土交通省「空き家管理チェックリスト」
• 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」
• 法務省「相続人申告登記について」
• 裁判所「成年後見制度の概要」
• 裁判所「居住用不動産の処分についての許可」
• 日本郵便「転居・転送サービス」
• 国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

本記事は2026年8月30日時点の公的情報をもとに、一般的な確認事項を整理したものです。所有者、相続人、判断能力、登記、税金、補助制度、建物の状態によって必要な手続は異なります。実際に売却、賃貸、解体、相続放棄を進める前に、家がある市区町村と関係する専門家へご確認ください。