相続した実家を売る手順｜必要書類・媒介契約・決済と引渡しを確認

STEP 1　所有者と売却の権限を確かめる

売却準備を始める前に、家の名義と相続の方針を確認してください。登記事項証明書の所有者と、現在の相続人・取得者が違う場合は、法務局や司法書士へ相続登記の進め方を相談します。

共有の家全体を売るには、共有者の合意が必要です。家の鍵を持つことと、売却できる権限を持つことは別です。代理する人は、委任の範囲、本人確認、必要書類を仲介会社と登記担当者に確認してください。

相続登記の必要書類と申請、遺産分割協議書を作る順番、親の判断能力に不安があるときの契約へ進めます。

STEP 2　物件の書類を集め、税金と残す条件を先に確認する

境界、私道、越境、雨漏り、残置物、賃借人の有無を確認してください。分からない点は「不明」と記録し、仲介会社へ伝えます。物件の状態は、引渡しの条件や費用に影響します。

空き家特例を使いたい場合は、解体や買主の改修を決める前に、3,000万円特別控除の確認と申請で条件を確認してください。売買契約と工事の期限を合わせ、必要な証拠書類を準備します。

STEP 3　査定を比べ、手取り額と媒介契約を決める

複数の査定は、価格の根拠、売るまでの想定、修繕・片付け費、売却条件をそろえて比べてください。手取り額は、査定額と負担する費用の両方から見積もります。公的な取引価格は参考情報で、自分の家が同じ値段で売れる保証はありません。

媒介契約では、一般・専任・専属専任のどれを選ぶか、他社への依頼、報告頻度、契約期間、広告、費用を確認してください。登録証明書が交付される場合は、不動産会社間の物件検索システム「REINS」への登録内容も確かめます。

想定売却額：
仲介手数料の合意額と税：
片付け・測量・補修・解体の負担：
登記・抵当権抹消・書類費：
ローン残高と返済方法：
譲渡所得税の相談先：
見込手取り（未確認は空欄）：

仲介手数料は、法令上の上限の範囲内で、事前に説明を受けて合意します。800万円以下の物件には、2024年7月から通常と異なる上限の特例があり、税込33万円以内です。実際に払う金額は、上限額をそのまま当てはめず、正式な見積りで確認してください。

STEP 4　売買契約で、代金・引渡し・責任の条件を確認する

買主から申込みが入ったら、価格、手付金、残代金、融資の条件、解除条件、違約金、引渡し日を確認してください。境界や残置物、建物の状態も契約条件に関わります。引き渡した家が契約で約束した状態と違うとき、売主がどこまで対応するかが「契約不適合責任」です。対応する範囲と期間の説明を受け、契約書の記載を読んでください。

分からないことは契約前に質問し、必要なら独立した専門家にも確認します。「古い家だから全部免責」「口頭で片付け不要と言われた」などで済ませず、誰が何をいつまでにするかを契約に反映します。

確認したい条件：
売買代金／手付金／残代金日：
引渡す物・撤去する物：
境界・越境・建物状態の告知：
工事と税特例の期限・証拠提供：
買主の融資不成立時の扱い：
変更合意を残す方法：

STEP 5　決済の準備をして、代金と鍵の引渡しを確認する

決済日から逆算して、書類、抵当権の抹消、共有者や代理人の出席、残置物の撤去、公共料金を準備・確認してください。登記担当者には、必要な原本、有効期間、当日の連絡先を確かめます。

決済当日は、関係者と残代金の入金、清算の内訳、登記申請の書類、鍵・設備書類の引渡しを確認してください。順序は、契約と金融機関・登記担当者の段取りに合わせます。口座情報の変更指示があった場合は、以前から知っている連絡先へ確認します。

電気・ガス・水道の継続・停止と 粗大ごみ・家電の処分を引渡し日と合わせて進めます。

STEP 6　売却後の書類を保管し、確定申告へ引き継ぐ

売却後も、売買契約書、購入時の資料、仲介手数料・測量・解体などの請求書と領収書、登記関係の書類を保管してください。売却の利益（譲渡所得）の計算と、特例を適用できるかを別途確認します。

空き家特例を使うには、市区町村の確認書など必要な証拠をそろえ、売却した年の所得税の確定申告で手続きをします。確認書は、その申告に使う書類です。買主の工事が条件になっている場合は、工事完了と証拠の受取りも確認してください。

売却日／引渡日：
代金と清算の保存先：
登記完了の連絡：
取得費・譲渡費用の資料：
確認書申請先と受付番号：
税申告の担当／相談日：